По данным регулятора, застройщики вместе с банками нередко используют рискованные схемы при продаже новостроек с оформлением ипотеки.

Первая схема связана с аккредитивами. При ней большая часть денег покупателя не приходит на специальный счет в банке, а оформляется будущим платежом в виде гарантии в бумажном формате. Эти документы определяют условия получения денежных средств для застройщика. Схема опасна тем, что заемщики могут остаться без денег в случае, если банк-держатель гарантии станет банкротом. Средства, которые хранятся на аккредитиве, не попадают под страховой случай. Страдают и сами застройщики, ведь не вся сумма перечисляется на счета. Кредиторы вынуждены искать альтернативу по субсидированию девелоперов, что напрямую сказывается на стоимости кредитов для них.

Следующая схема заключается в продаже недвижимости по сниженной стоимости аффилированному лицу или переуступке по цене рынка. Сначала застройщик продает квартиру с заключением ДДУ аффилированной фирме. К примеру, жилье за 10 миллионов рублей достанется компании за один миллион. Далее фирма переуступает ДДУ покупателю, но уже по рынку. По переуступке покупатель имеет в качестве обеспечения один миллион на эскроу-счете, застройщик же после сделки получает сразу 9 миллионов. В случае дефолта застройщика покупателю компенсируют лишь один миллион рублей.

Траншевая ипотека также попала в опасные схемы. Например, покупатель вносит первоначальный взнос в размере двух миллионов за квартиру стоимостью 10 миллионов. Эта сумма попадает на специальный банковский счет. В отличие от обычной ипотеки оставшуюся сумму надо погасить частями — сначала это могут быть 2 миллиона, а вторая часть сразу 6 миллионов. Нарушений как таковых нет, поскольку все деньги поступают на счет в банке, а многим покупателям удобно, что выдача кредита распределена по времени. Но опять же имеется риск дефолта, от которого пострадает и покупатель и выдавший кредит банк.

ЦБ уже направил письмо в банковские организации, где рекомендовал не пользоваться сомнительными схемами в случае ипотечных кредитов. При приобретении прав по ДДУ кредит будет считаться необеспеченным, если на эскроу-счетах отсутствуют деньги. Также регулятор подготовит свои предложения для правительства, чтобы закрепить их на законодательном уровне.