Напомним, льготная ипотека выдается только на новостройки в среднем под 8%. Однако есть существенные ограничения – первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а размер кредита не более 6 миллионов рублей. Более выгодна семейная ипотека (ставка 6%, взнос минимум 20%), но все упирается в ключевое условие – наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет. Что касается рыночной ипотеки, то ее минус – ставка 16-17%. При этом лимит суммы в зависимости от банка составляет от 50 до 100 миллионов рублей, а первоначальный взнос – от 10 до 20%.

Ряд экспертов в сфере недвижимости полагает, что не стоит бегать за льготной ипотекой. Напомним, 2022-й год начался с роста рыночных ставок – она была 12% в первом квартале и 16-18% во втором, а в третьем опустилась до 9%. В этом году тенденция может быть аналогичной, так как рынок охлажден и спрос явно падает. Но самый главный фактор – не ипотечная ставка, а цены на недвижимость. Стоимость строящегося жилья (новостройка со сроками сдачи в эксплуатацию через 1-2 года) выше на 15% (а во-многих случаях разрыв превышает от 20% и более), чем на недавно построенное, которое нередко с оттенком презрения называют «вторичкой». А что такое вторичный рынок? Это отнюдь не дома, сданные 5-10-20 лет назад. Это, по сути, новые объекты, многие из них введенные год-два-три назад со всей сопутствующей коммунальной и социальной инфраструктурой. К тому же цены на вторичное жилье за последние пару лет выросли максимум на 5-7%.

Так как новостройка на 15% и более дороже вторички, то автоматически возрастает тело ипотечного долга (т.е. сумма взятого кредита). Допустим, в одном ЖК квартира в первичке, которая еще не введена, стоит 14 миллионов рублей, а на вторичке (введенной год-два назад) – 11 миллионов. Выгоднее взять в ипотеку второй вариант под 16-17%, чем первый под 8%. Потому что разница в процентах не компенсирует разницу в ценах. Не забудем, что под льготную ипотеку необходимо накопить первоначальный взнос не менее 30%, а под рыночную — от 10 до 20%. А с учетом прогнозируемого падения спроса на жилье и возможного снижения ставок (спад выдачи ипотеки в январе составил 7%) заемщик по уже взятому кредиту вправе использовать рефинансирование (оформление договора на более выгодных условиях) и уменьшить ежемесячные платежи и общую сумму переплаты. Кстати, в январе многие застройщики стали рекламировать сданные в эксплуатацию объекты с дисконтом по сравнению с 2023 годом. Если в 2023 году было выдано около 2 миллионов ипотечных кредитов всех видов на 7,8 триллионов рублей (рост на 62% по сравнению с 2022-м), то прогноз на 2024-й — 1,4 млн кредитов на 5,3 трлн рублей. Объем запуска новых проектов снизится на четверть – до 40 миллионов квадратных метров.

Разумеется, в вышеуказанном варианте есть свои недостатки и неопределенности. Во-первых, многие банки отказывают в рефинансировании ипотеки. Во-вторых, приобрести жилье на вторичном рынке без риэлторов весьма проблематично. Часто объявления о продаже не соответствуют заявленной действительности. Кроме того желательно проверять юридическую чистоту квартиры, чтобы после покупки ее не лишиться.

Наконец, большинство заемщиков выбирает льготную ипотеку под 8% (а семейная или IT-ипотека еще дешевле) по причине посильного ежемесячного платежа, а не долгосрочная выгода. При рыночной ипотеке нет гарантий ее удешевления и рефинансирования долга. Безусловно, ставки 17-18% сдерживают вторичный рынок. Но многие эксперты рассчитывают, что они рефинансируются, т.к. в течение полугода-года ключевая ставка ЦБ будет снижаться.