Напомним, субсидированная ипотека привлекает кредитами по сниженной ставке и меньшими ежемесячными платежами. Разницу до рыночной ставки банку компенсирует государство. Сегодня работает несколько госпрограмм «доступного жилья», которые субсидируются из бюджета. Но вдруг оказывается, что некоторые банки занимаются альтруизмом и вместо льготных и выгодных займов под 4-6% годовых опускают их до 0,01%. Такие бонусы уже заложены в стоимость квадратного метра недвижимости. Условно под столь минимальный процент продадут квартиру, которую продают за 5 миллионов вместо 4,5 миллионов рублей. А наценку в 500 тысяч покупатель заплатит не в течение 10 лет, а сразу.

Приведем сравнения по трем видам — субсидированной, классической ипотеке и приобретении жилья по переуступке при классической ипотеке (то есть не у застройщика, а у предыдущего покупателя). Речь о 2-комнатной квартире в Москве площадью около 50 кв.м. Везде первоначальный взнос 3 миллиона рублей.

Первый пример — предложение в ЖК «Кленовые аллеи». При обычной ипотеке сроком до 5 лет цена квартиры 10,1 млн рублей, процентная ставка 6,7%, ежемесячный платеж — 46 тысяч, долг банку составит 7,1 млн. При субсидированной ипотеке то же самое жилье предлагается уже за 12,6 миллионов при 0,6%, заемщик в месяц должен отдавать 29 тысяч рублей, срок – до 30 лет и долг банку составит 9,6 миллионов. Мы видим, что при символическом проценте и вроде бы небольшом ежемесячном платеже на выходе получается дороже. Покупка по переуступке при классической ипотеке: стоимость жилья будет 9,3 млн, ставка 9,5%, платеж в месяц 53 тысячи и долг 6,3 млн. Итак, сумма долга банку при субсидиарке 9,6 млн, продать по переуступке реально за 9,3 млн. Вы не вернете первоначальный взнос и останетесь должны банку!

Второй пример – аналогичная по метражу и планировке квартира в ЖК «Прокшино». При классической ипотеке (до 5 лет) цена объекта 13,7 млн, ставка 6,7%, платеж в месяц 69 тысяч, долг банку 10,7 млн. При субсидированной (до 30 лет) – стоимость увеличена до 15,2 млн при ставке 0,1%, существенно снижен ежемесячный платеж – до 33 тысячи, но долг возрастает до 12 млн рублей. Покупка по переуступке – соответственной цена жилья 12,2 млн, ставка 9,5%, в месяц нужно отдавать 77 тысяч и долг составит 9,2 млн рублей. С учетом задолженности при субсидиарке в 12 млн продать по переуступке можно лишь за 12,2 млн. От 3 миллионов первоначального взноса вернуть реально только 200 тысяч рублей.

Не забудем, что еще нужно платить страховку. Часто с субсидиарной ипотекой под 0,01 — 0,1% пихают расширенную услугу, и получается, что на страховке можно дополнительно отдать более 1 миллиона рублей за весь срок. Смысла закрывать ипотеку под такой низкий процент нет, и получается мощная кабала-зависимость. Обычную ипотеку имеет смысл платить быстрее, чтобы уменьшить переплату.

Кстати, в июле 2022 года по сравнению с июнем ипотека в РФ выросла на 34%. Сумма составила 341 миллиард рублей. Средняя ставка — 6,6%, самый распространенный срок кредита – 22 года. При такой ситуации возможен обвал ипотечного пузыря, ибо доходы населения не растут, а падают.

Сегодня инвестиции в жилые новостройки становятся опасными. Дело не только в том, что Минстрой упросил массу СНИПов и сократил количество требований по качеству жилья вместе с проверками. Дело в том, что инвесторов приравняли к юрлицам и в очереди на получение потерянных средств от банкротящегося застройщика они будут в списках только четвертыми. Недавно Верховный суд РФ создал крайне опасный прецедент, присудив инвестору одного из долгостроев в Сергиевом Посаде вместо квартир компенсацию из Фонда дольщиков. При этом квартиры там ждут уже 8 лет, а компенсация, судя по всему, будет неполной, а частичной. Суть прецедента в том, что теперь инвестору придется доказывать, что квартира покупалась для себя, а не для инвестиций (сдачи в аренду или перепродажи). Не докажет – будет числиться юридическим лицом с приоритетом для банкрота по остаточному принципу.