Новые правила в рамках 186-ФЗ призваны защитить заказчиков от недобросовестных или непрофессиональных подрядчиков. Одни затягивают сроки работ, другие используют некачественные материалы, а третьи вовсе исчезали после предоплаты. Эскроу-счета, застрахованные на 10 млн рублей Агентством по страхованию вкладов, призваны хранить деньги дольщиков до подписания акта о завершении строительства и введения объекта в эксплуатацию. Исполнитель сможет получить деньги после выполнения работ. Последним может быть как юрлицо, так и ИП. А с целью их стимулирования с 1 апреля они освобождаются от уплаты НДС.
В рамках нового закона договор подряда между заказчиком и исполнителем должен быть составлен с упоминанием эскроу-счёта. Также в документе нужно описать механизм его разблокировки после осуществления ИЖС. Обе стороны выбирают банк для обслуживания. Разумеется, этот инструмент имеет добровольный характер и совершенно не обязателен при возведении частных домов, коттеджей и других объектов. Если участники приняли решение о применение таких расчётов, то схема работает следующим образом. Сначала составляется договор. В нем указывается, что денежные средства первого из них поступают на данный специальный счёт. Он размораживается после окончания работ и подписания соответствующего акта. Подрядная организация не будет иметь возможность получать авансы, однако по закону он сможет воспользоваться кредитованием в банке по ставке от 6 вплоть до 1%. Чем ближе финал строительства, тем ниже процент.
Сегодня проекты в ИЖС реализуются через стандартные договора подряда, а также строительство хозяйственным способом и куплю-продажу будущей недвижимости. Насколько будет востребован механизм с эскроу-счетами – покажет время. Банки могут и не предоставлять исполнителям кредиты по льготным ставкам вплоть до 1%. По прогнозам, к весне 2025 года цена на коттеджи и дома вырастет на 10%. Связано это с увеличением стоимости материалов, подключения к энергосетям и выделения земельных участков.
ИЖС – важнейшая сфера жилого строительства. На него пригодится 62 млн кв. м из 107 млн, введённых в эксплуатацию в прошлом году. Это рекорд. При этом порядка 30% частных домов и коттеджей не могут достроить из-за нехватки оборотных средств и высоких процентов по кредитам. В итоге многие заказчики оказались в неприятной ситуации. Кроме того на рынке присутствует немало фирм без профессионального опыта и кадров. Доля контрафактных и некачественных стройматериалов достигает 40% из-за отсутствия госконтроля за рынком. Чаще всего подделывают цемент, строительные смеси, кабели и проводники, отопительные приборы. Подобные риски могут привести к авариям и даже обрушениям.
На рынке среди подрядчиков работают ООО и ИП в среднем с 10-летним опытом, а порядка 95% их клиентов – физлица. Для последних значительная проблема – прекращение льготной ипотеки, в том числе на приобретение или строительство в сфере ИЖС. Кроме того происходят перебои с выдачей семейной ипотеки. Что касается кредитов по рыночным ставкам, то их запредельная стоимость от 25% не позволяет в достаточных объёмах финансировать частное домостроительство.