Эксперты считают, что это связано с сокращением спроса на вторичку (первичка, напомним, стимулируется государственной льготной ипотекой), а также общим завышением цен с начала февраля.

Изменения, произошедшие в начале этого года, серьезно видоизменили экономический ландшафт в сфере недвижимости: вздергивание ключевой ставки ЦБ до 20% привело к замедлению темпов кредитования и, как следствие, к снижению активности на рынке. Постепенное ослабление учетной ставки с рестартом программы ипотечного кредитования позволили немного оживить экономическую картину, но к концептуальным корректировкам не привели.

В результате спрос, по оценкам Минстроя РФ, упал на 50% в некоторых регионах по сравнению с прошлым годом, а сроки экспозиции объектов недвижимости выросли: по данным ЦИАН, если в феврале этого года они составляли 81 день, то в конце августа – уже 110 дней.

Почему граждане не используют собственные средства для приобретения вторичной недвижимости?

Причина банальна – кредитные организации на фоне нестабильности ситуации усилили требования к заемщикам, а достаточных собственных финансовых ресурсов у граждан нет (по данным ЦИАН, за два последних года цена жилья выросла в регионах в полтора раза, а зарплата – всего на 5% (переводя статистические показатели на русский язык – совокупный доход семьи в месяц в субъектах РФ поднялся на 4400 рублей, а стоимость квартиры – на 1,6 млн).

Если это присовокупить с отсутствием эффективных ипотечных программ для «вторички» (где рыночные ставки сейчас более 10%, тогда как в новостройках – не более 4% с возможным снижением до 0,1%), а также с сокращением платежеспособного спроса, то замедление рынка очевидно с объективной точки зрения.

Какие квартиры сейчас нравятся покупателям?

Основной объем сделок заключается на вторичном рынке в отношении объектов, которые удовлетворяют следующим требованиям:

1. Не нуждаются в капитальном ремонте;

2. Не имеют проблем в юридической документации (нет обременений или каких-то иных жульнических схем);

3. Отсутствуют нетиповые планировки или строительные дефекты.

Что будет дальше со вторичным рынком недвижимости?

Все эксперты, опрошенные Forbes, хотя и заявляют о кризисе, однако излучают оптимизм: спрос должен восстановиться. Вопрос лишь в сроках: либо это произойдет до окончания осенних месяцев, либо затянется чуть дольше (в последнем случае прогнозируется небольшая коррекция цен с активным использованием демпинга на заключительных этапах сделки).

Что происходит с первичкой?

Здесь тренды неоднозначны: с одной стороны – рынок оживает в наиболее экономически-успешных российских регионах (например, в Москве, где фиксируется рост +30%); с другой – одной столицей жизнь не ограничивается (согласно расчетам ЕРЗ, в Якутии заинтересованность в сделках с новостройками за второй квартал упала на 80%; в Челябинской области – на 69%, в Удмуртии – на 68%, в Воронежской области – на 64%). В целом за второй квартал общее количество сделок по стране в формате договоров долевого участия сократилось на 42% к аналогичному периоду прошлого года.

Что будет?

Застройщики в один голос утверждают, что себестоимость строительства и логистики растет. Снижение спроса строительные корпорации пытаются решить стандартными методами: скидками и субсидированием ипотеки.

Если эта комбинация не удастся (а вероятность этого крайне велика из-за снижения доходов населения и уменьшения количества одобренных ипотечных кредитов со стороны банков за семь месяцев), то тогда есть вероятность увеличения числа банкротств застройщиков (если, конечно, правительство отменит соответствующий мораторий) или выкуп «слабых» игроков более сильными. Все это приведет к дальнейшей монополизации и снижению качества предоставляемых товаров.

Можно ли оживить рынок?

Да, но только в трех взаимообусловленных случаях – увеличив доходы населения, снизив основные финансовые требования банков к заемщикам или введя субсидирование ипотеки на вторичное жилье. Вполне очевидно, что все эти варианты в существующих условиях пока трудно реализуемы.