Купля-продажа недвижимости в РФ все чаще стала интересовать налоговую службу и Росфинмониторинг (Федеральная служба по финансовому мониторингу). Почему опасны сделки с наличными и не следует занижать стоимость жилья в договоре. Банки начали блокировать счета клиентов, которые не могут подтвердить происхождение средств.
В последнее время появились красноречивые прецеденты на рынке недвижимости. Гражданин продавал квартиру с непогашенной ипотекой. Задолженность составляла 6 миллионов рублей. Ее единовременно погасил покупатель. Вскоре продавцу позвонили из Росфинмониторинга и спросили об источнике происхождения денег. Не прошло и двух рабочих дней, как сведения из банка поступили в налоговую службу, а затем в Росфинмониторинг. Аналогичные вопросы о легальности денежных средств со стороны контролирующих ведомств возникают к покупателю.
Другой пример. Гражданин продает унаследованную квартиру, указывая в договоре заниженную стоимость для ухода от налогообложения. На полученный доход он гасит автокредит в 3 миллиона рублей. Вскоре ему приходит весточка из налоговой инспекции и Росфинмониторинга: откуда излишек в виде 3 млн рублей для погашения единоразовой суммой. Не трудно выяснить, что скрытый доход возник как разница в цене продажи квартиры.
С учетом изложенного необходимо помнить, что любой банк исполняет функции не только платежного, но и налогового агента. Поэтому он обязан сообщать о поступлении значимых денежных средств клиентов в ФНС и Росфинмониторинг. Более того — агентства недвижимости также обязаны вставать на учет в Росфинмониторинг и извещать о суммах и участниках сделок через специальный терминал. На практике многие агенты недвижимости поощряют занижение стоимости при купле-продаже. Штраф для таких компаний и за неподачу сведений о сделках составляет 400 тысяч рублей.
Со временем власть, накапливая информацию, попытается сформировать баланс доходов и расходов граждан и вычислять денежные средства, которые прошли мимо системы налогообложения. Подобная картотека уже собирается и по операциям с недвижимостью планируется тотальный контроль. Банки начали требовать происхождение средств от покупателей квартир. Сейчас это происходит выборочно, а через 3-5 лет аналитики прогнозируют более широкую динамику. Подобные проверки станут системными и с наличными денежными средствами станут активно бороться. Банк не вправе блокировать счет при требовании о происхождении денег, однако может ограничивать переводы на другие счета.
Нередко недвижимость используется для легализации доходов, полученных незаконным путем. Для этих целей купля-продажа часто осуществляется за наличные. Представим, что покупатель предлагает такую сделку за 25 миллионов рублей. Они поступают в депозитарную ячейку, арендованную продавцом. Это станет сигналом для банка, и он с высокой долей вероятности оповестит Росфинмониторинг. А после продавца вызовут в налоговую службу и спросят – при каких обстоятельствах он содействовал фигуранту, который подозревается в незаконном обогащении и намекнут на соучастие в преступной схеме.
Некоторые инвесторы покупают квартиру в рамках долевого участия на первичной стадии строительства и продают ее по той же цене после сдачи дома в эксплуатацию. В договоре они занижают фактическую стоимость (купили за 12 миллионов рублей, при продаже указали 13 миллионов, а на самом деле реализовали за 17 миллионов). Однако такие инвесторы не в курсе, что ФНС может оценивать их недвижимость после получения сведений из Росреестра. Если сумма при продаже ниже кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то для расчета НДФЛ следует брать 70% от кадастра. Поэтому скрыть реальный доход весьма проблематично.