Первый пункт – это соседи. Не всем из них нравится, что кто-то сдает квартиру посуточно или помесячно, в которой живут незнакомые люди. Здесь играют роль не только фактор безопасности, но и зависть к чужим доходам. Так что с соседями желательно иметь хорошие отношения. Но есть совсем сложные люди: недовольные или угрюмые, обиженные маленькой пенсией (а 90% российских пенсионеров по цивилизационным меркам – маргиналы и беднота). Они и им подобные вполне способны написать заявления в полицию или налоговую службу.
Арендатор (наниматель) квартиры тоже может стать условным «доносчиком». Владелец не договорился с ним о чем-то при расторжении договора или его досрочно выселяют за дебоши и порчу имущества. В итоге злой жилец из чувства мести идет и жалуется в разные инстанции. Поэтому следует правильно выбирать клиента и строить с ним отношения. Чтобы обезопасить себя, собственнику следует стать самозанятым гражданином и платить в год налог – всего 4% от дохода. Это совсем немного, при этом никакой сосед или арендатор не будут в состоянии вас шантажировать и писать доносы. Иначе если вы не платили налог как самозанятый, то при пересчете за пару-тройку лет вам назначат не 4%, а целых 13%. Плюс пени и штрафы. В суде налоговики используют свидетельские показания, платежные чеки при их наличии. В итоге собственник жилья проигрывает и вынужден выполнять все требования.
Третий фактор – участковый полиции. В большинстве случаев он не будет предоставлять информацию налоговикам о несанкционированной сдаче жилья в аренду. Просто многие из нас никогда не видели своих участковых и последние не проявляют интереса к ситуации на вверенных им территориях. С их точки зрения внешне выглядит все спокойно – ну и хорошо.
Объявления в интернете на Авито, ЦИАН и иных площадках по аренде недвижимости. Существует мнение, что налоговики целыми днями мониторят эти данные, а затем неожиданно наносят визиты. Об этом пишут СМИ, но на практике у ФНС есть более насущные дела, нежели следить за сотнями тысяч объявлений.
Еще один вариант обнаружения сдачи жилья в аренду — ежемесячные поступления средств по безналу. Пока банки не передают налоговикам все сведения о зачислении денег на карты физлиц. Это распространенная страшилка. Но риски есть, ибо чем меньше будут доходы государственного бюджета, тем больше население подвергнется ужесточению по изъятию финансов всеми возможными способами.
Владение несколькими квартирами, а также предоставление жилья юрлицу. В первом случае есть риски, ибо ФНС может заинтересоваться статусом данных квартир. Сдача в аренду юрлицу возлагает обязанность за последним подавать декларацию за арендодателя.
В целом, если у ФНС имеются подозрения, то она рассылает письма, смысл которых — «мы знаем о вашем заработке, заплатите налоги и спите спокойно». Не всегда у них есть доказательства сдачи квартир в аренду и неуплаты налогов, но подобные письма рассчитаны на пугливых граждан. Они должны помнить, что бремя доказывания лежит на налоговиках в суде. Собственникам жилья не следует бояться, если кто-то на них донес. Для доказательства неуплаты налогов нужен договор и факты получения денег — расписки, либо переводы на карту. А большинство квартиросъемщиков не просит никаких расписок и расплачивается наличкой, даже не читая договоров об аренде.
Сегодня в Москве покупатели квартир эконом-класса, сдающие их в аренду, испытывают кризис из-за снижения доходности. Эти люди либо имели какие-то деньги на счету, либо могли взять ипотеку с прицелом, что платить за нее будут не они. Модель бизнеса была проста: берем кредит — покупаем однушку — запускаем квартиросъемщиков — аренда закрывает ипотечный платеж. В итоге квартиру как бы выкупает арендатор. И через несколько лет в собственности есть жилье, которое можно продать или сдавать.
Таких умных покупателей оказалось слишком много. Больше, чем тех, кто был готов арендовать квартиру на их условиях. Проблема обнаружилась в локациях. Там, где стоят многоэтажки из экономных однушек, имеется проблема с рабочими местами. А потенциальный арендатор думает не только о том, где ему спать, но и о том, сколько часов добираться до офиса. При этом девелоперы размышляют лишь, как выжать больше метров жилья из площади территории под застройку. А арендодатели по глупости полагали, что достаточно приобрести квартиру, а уж клиенты найдутся.