Высокая инфляция, увеличивающиеся потребительские расходы граждан притормозили покупку недвижимости. Плюс неуступчивость продавцов. Напомним, никакого официального 15%-го роста цен с начала года не существует. Реальная цифра – 48% по подсчетам центра «Ромир». Росстат оценивает «потребительскую корзину», а следует считать тот набор товаров, который пользуется первичным спросом. Цены на них растут гораздо быстрее, чем на составляющие «корзины».
Допустим, у московской семьи с ребенком совокупный доход — 200 тысяч рублей в месяц. На продукты и иные товары первой необходимости у них уходит 40 тысяч рублей. Они снимают двушку за 50 тысяч и думают взять квартиру в ипотеку стоимостью 14 миллионов. Если у них накопилось 20% (2,8 миллиона), то занять придется 11,2 млн рублей. Платеж по ипотеке при ставке 10% составит 90 тысяч рублей в месяц. Люди понимают, что могли бы потянуть кредит, но продукты и товары первой необходимости дорожают слишком быстро. К тому же арендодатель с учетом реалий намекает на повышение ставки с 50 до 60 тысяч рублей. В итоге в семейный бюджет семьи ипотека не укладывается. Граждане будут ждать, когда квартира просядет в цене с 14 до 12 млн рублей, чтобы платеж снизился с 90 до 70 тысяч рублей.
Примечательно, что с начала года обычная ипотека подешевела с 12 до 10%. Но люди не бегут ее брать, в том числе так называемую субсидированную от 1 до 4%. При ней квартиры продают по ценам на 20-30% выше рынка. В 2018-19 гг. ипотека была стабильной и люди покупали, а сейчас царит неопределенность. Стабилизация ставки увеличит спрос. При этом многие банки уже заявили о повышении процентов от 0,5 до 2%. Мобилизация и наложенные регулятором обязательства в отношении кредитных каникул, льгот и компенсаций для ушедших на фронт вынуждают банки пересмотреть систему оценки клиентов, тем самым сокращая их количество. Они компенсируют риск в виде повышения ставки.
В целом если в начале года рынок недвижимости был растущим, то сейчас он имеет падающий тренд и выгоден для потенциальных покупателей. Более того, они ожидают стоимостного дисконта квартир в 5-15% до конца года. Этому сопутствуют политические риски и социально-экономический кризис, при которых продавцы резко снижают цены. Как пример, в начале февраля одна московская квартира стоила 26 млн рублей, а в октябре упала до 14,5 миллионов. Инвесторам, которые вкладывались в 2021 году в новостройки, придется принимать решение. Чем дольше они будут тянуть с продажей, тем меньше получат. Им придется сегодня уступить, чтобы забрать хоть какую-то прибыль.
Зато нынешняя ситуация выгодна тем, кто собрался покупать недвижимость со скидкой – вплоть до 20%. Такие объекты существуют, но нужно внимательно смотреть срок их сдачи. И следует проверять, чтобы вначале на было искусственной наценки, а потом уценки. Хорошие времена наступают и для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Допустим, вы живете в однушке и мечтаете о трешке за 20 млн рублей с добавлением ипотеки. За свою квартиру требуете 10 млн рублей. Лучшая стратегия: уступить ее хотя бы за 9,5 млн, параллельно предложив хозяину трешки продать не 20, а за 18 млн рублей. И один из таких желающих продавцов обязательно найдется. В итоге вы оказались бы в плюсе на 1,5 млн рублей и пришлось бы брать ипотеку не в 10 млн, а 8,5 млн рублей. Таким образом падающий рынок открывает возможности для покупателя жилья. Важно помнить: цены в рекламных объявлениях чаще всего отражают мечту собственника. Но если грамотно торговаться с ним, дисконты доходят до 20%, в том числе на качественные лоты (локация, новизна, материал строительства, планировка, ремонт).
Определенные проблемы на рынке недвижимости исходят из нестабильности доллара. Инвесторы предпочитают спекулировать валютой, а не вкладывать в жилье. Укрепление рубля привело к тому, что недвижимость в РФ менее конкурентоспособна по сравнению с той же анталийской. Возьмем сумму в 6 миллионов рублей. За эти деньги самый доступный вариант в пределах МКАД – плохое помещение с одним окном на цокольном этаже 16-этажной гостиницы. Если чуть добавить, то можно заселиться в подвал 70-летней пятиэтажки поближе к центру. Подвалы и мини-студии – основной ассортимент, на который приходится ориентироваться при выборе жилья в Москве с бюджетом в шесть миллионов рублей. В Турции всего за 2,5 миллиона в пересчете на наши деньги выставлена квартира площадью 40 кв.м. в современном жилом комплексе в северо-восточной части Анталии, где поблизости расположено множество парков, торговых центров, кафе. А вот с шестью миллионами рублей в кармане можно стать владельцем квартиры площадью 140 квадратных метров в относительно новой многоэтажке в одном из центральных районов города Мерсин, расположенном в 150 метрах от Средиземного моря.