На фоне нарастающего экономического коллапса власти РФ называют субсидирование процентной ставки по ипотеке важным аргументом якобы социально ориентированной политики. Однако для простого россиянина доступность жилья за последние годы только сокращается. Недавно о снижении интереса граждан к покупке недвижимости рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Он объяснил это нормальными рыночными реалиями. Сейчас в России ставки по льготной ипотеке — 7% с первоначальным взносом 15% от общей суммы. Хотя у соседнего Казахстана ставка 5%, а в странах Европы она опускается до 3%.

Из 26 триллионов рублей, которые российские домохозяйства задолжали по кредитам на начало 2022 года, 11,7 трлн (почти 45%) приходится на ипотеку. Банки в июне выдали 65,4 тысяч ипотечных займов, что на 63% меньше уровня аналогичного месяца 2021 года по количеству и на 53,5% по объему. Вроде бы потенциал для роста есть, но ситуация таит в себе большие опасности. Еще в прошлом году Счетная палата и ЦБ предупреждали о возможном перегреве ипотечного рынка и образовании финансовых пузырей. Поддерживать доступность жилья должен, прежде всего, устойчивый рост доходов населения.

Правительство продолжает стимулировать выдачу ипотеки. Существует ряд программ: семейная, дальневосточная, сельская, льготная. Последняя была запущена в апреле 2020 года. Банки получают от властей компенсацию в разнице между льготной и рыночной ипотекой. Однако она зачастую недоступна для людей даже со средними доходами. Возьмем Екатеринбург, где средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется в 110-120 тысяч рублей. Средняя зарплата в городе, если верить Росстату – 48 тысяч рублей (что, разумеется, явное преувеличение). После подсчета получаем: новая квартира в 45 кв.м. на семью с двумя детьми обойдется в 5,2 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос – 780 тысяч, срок кредита 30 лет. Ежемесячный платеж составит почти 39 тысяч рублей или 80% от средней зарплаты. Допустим, оба родителя работают и на жизнь остается 57 тысяч рублей. Делим эту сумму на четыре (еще же двое детей) и получаем 14 тысяч рублей в месяц на человека – вот и гуляй на эти деньги! А ведь еще надо накопить на первоначальный взнос, превышающий 16 месячных зарплат. Да, можно найти квартиру по дешевле, не заводить детей, взяться за вторую работу, идти воровать… Но по сути это ничего не меняет – среднему россиянину типичная квартира в ипотеку не по карману.

Коэффициент доступности жилья в 2022 году в РФ резко снизился, если судить по данным HeadHunter и ЦИАН. Так, за покупку стандартной однушки семье в регионах нужно отдать доход за 4,2 года, тогда как в 2020-м году срок составлял 3,2 года. По международным стандартам квартира должна стоить 2-3 годовых дохода. В Москве и Питере ситуация еще хуже – там нужно от 6 лет и более копить и во всем себя ограничивать, чтобы в теории купить жилье.

Кто же стал главным бенефициаром субсидирования ипотечных ставок? Производители стройматериалов, застройщики и банки. На фоне эпидемии ковида многие обеспеченные россияне предпочли перевести средства в недвижимость. Это подстегнуло спрос на квадратные метры и стройматериалы, которые и ранее дорожали. Не остались в накладе и банки: власти выплачивали им субсидии к льготной ставке. Банкиры получают выгоду не только в виде роста ипотечного портфеля и процентных доходов, но и от кредитования заемщиков-застройщиков и смежных отраслей. В кризисном 1920-м году банковский сектор получил прибыль в 1,6 триллионов рублей, что лишь на 6% ниже уровня 2019-го. Без программы льготной ипотеки сумма оказалась бы значительно ниже. Но в 2021-м году они с лихвой компенсировали потери, увеличив прибыль на 50%.

Не в меньшей степени выгодоприобретателями ипотечного субсидирования стали застройщики, или как их модно называть — девелоперы. За три года цена на новостройки выросла вдвое якобы вследствие подорожания стройматериалов. Однако расходы на них, как и на строительно-монтажные работы, составляют в продажной цене квадратного метра около 40%, остальное в себестоимости — это прочие расходы и заложенная прибыль. В регионах стоимость стройматериалов и монтажных работ увеличилась за год на 10%, а цена квадратного метра — на 40%. Таким образом прибыли застройщиков росли куда быстрее их затрат, в том числе за счет стимулирования ипотеки. А для простого человека льготная ипотека обернулась не повышением, а понижением доступности жилья. Если до 2019 года средняя зарплата росла даже чуть быстрее стоимости квадратного метра, то к 2022 году второй показатель вырвался вперед. А по сравнению с 2013-м годом жилье подорожало на 123%, в то время как зарплата номинально выросла лишь на 66%.

Нам внушают, что нужно радоваться хотя-бы льготной ипотеке, но она не более чем иллюзия с учетом роста стоимости квадратного метра. Если в 2000-м году квадратный метр на первичном рынке жилья стоил 9 тысяч рублей, то в 2020-м – 80 тысяч. За 20 лет удорожание в 9 раз! В итоге люди, заплатив меньше за процент по кредиту, переплатили на 25-30% больше за цену жилплощади. В выигрыше оказались не заемщики, а застройщики и банки.

Если отбросить ипотеку, то среднестатистическому россиянину требуется 9 лет, чтобы накопить на однокомнатную квартиру площадью не более 33 кв.м. на вторичном рынке. Таковы данные Аналитического кредитного агентства. Разумеется, 9 озвученных лет – это в среднем по больнице. Хуже всего в Туве, где на однушку придется копить чуть ли ни всю жизнь (67 лет). Также очень плохо на Алтае – 32 года, в Крыму — 26 лет, Калмыкии — 24 года. Список возглавили Ненецкий автономный округ и Магаданская область, где якобы можно накопить за 3 года. В числе лидеров также Ханты-Мансийский автономный округ (5 лет), Мурманская область (6 лет), Камчатка, Белгородская и Липецкая области (7 лет).

Для расчетов брался среднедушевой месячный доход, от него отнимался необходимый прожиточный минимум, а остаток шел на накопление для покупки жилья. Однако в РФ давно вешают лапшу на уши со средним доходом, который якобы составляет 42-48 тысяч рублей в месяц. Эти суммы не видели до 60% граждан и реальная (медианная) их зарплата не превышает 25-30 тысяч. Если от них отнять смехотворный прожиточный минимум в 12-13 тысяч, то остается на накопление 14 тысяч рублей. Исходя из этой цифры на новую однокомнатную квартиру ценой в 2,5 миллиона среднему гражданину понадобится копить 15 лет, а на вторичном рынке ценой в 2,1 млн рублей — 12,5 лет. А это, как видим, существенно дольше, чем объявленные 9 лет.