Почти половина сделок с недвижимостью в РФ в конце 2022 года была проведена по доверенности. И не только по нотариальной, но и консульской от представителей уехавшего за рубеж продавца. В этом случае у покупателя появляются риски потери и жилья, и денег. Как ему себя обезопасить.
Все граждане хотят сэкономить при покупке недвижимости. Многие ожидают падения цен, мониторят соответствующие объявления. В каждом сегменте рынка есть квартиры, продающиеся по максимальной, среднерыночной и заниженной цене. Если покупатель сосредотачивает внимание на самых дешевых вариантах, он попадает в зону риска.
В 2022 году половина из почти 4 миллионов сделок со вторичной недвижимостью совершались по нотариальной доверенности. В предыдущие годы через подобный механизм продавали не более 15-20% объектов. Речь идет прежде всего о Москве, Подмосковье и Краснодарском крае. В этом году сделок по доверенности будет, скорее всего, не меньше.
Резкий рост реализации жилья по доверенности в прошлом году не случаен. Большинство продавцов уехали за границу по политическим и экономическим причинам. Они не присутствуют при осуществлении сделок, делегируя письменные полномочия своим представителям (им может быть родственник, друг, кто-угодно). Зачастую уполномочие составлено в российских консульствах тех стран, где осели эмигранты. По закону такая доверенность приравнена к нотариальной. Однако дипломатические работники не являются специалистами и заверяют документы в том числе с неправильными формулировками. Часто возникают нестыковки юридического плана с разными датами и цифрами. В отличие от нотариуса в консульстве не могут исправить ошибки в доверенности, придется записываться на новый прием и заново оформлять бумагу. В большинстве случаев период ожидания – от двух до шести месяцев.
Чем чреваты подобные ошибки? Больше половины сделок оформляется через подписание договора купли-продажи. Соответственно, покупатель рассчитался, а неверно составленная доверенность сдана в Росреестр. Через несколько дней из ведомства приходит отказ в проведении регистрации. Возникает неприятная ситуация – все заплачено, а сделка не оформлена. Казалось бы, деньги не нужно переводить без регистрации. Необходимо положить их в банковскую ячейку и прописать условия. Обычно условием получения считается наличие новых регистрационных документов. Только так открывается банковский аккредитив для перечисления средств. Однако во многих регионах покупателю не подпишут договор купли-продажи, если он не оплатит в момент подписания. Там множество расчетов происходит до оформления. Это, действительно, проблема регионов, так как в Москве предоплату почти никто не делает. Банковские ячейки также редко используют, так как они дороже аккредитива. Следует помнить, что доверенность консульская, владелец квартиры находится за границей. Никто не может проверить — отозвана доверенность или нет. Покупатель провел сделку, отдал деньги, получил выписку о том, что собственник. Однако через некоторое время появляется представитель и заявляет, что доверенность отозвана и сделка не действительна.
В итоге важным условием является следующее: никаких расчетов до сделки. Продавец может оказаться мошенником и выписать разные доверенности, реализуя объект по несколько раз. Часто расстаются с квартирой по заниженной цене с оговоркой «срочно нужны деньги» или «мы скоро уезжаем». Покупателю внушают, что если он будет медлить, то вожделенный товар отдадут другому кандидату.
Вторая опасная ситуация. Вы покупаете жилье по цене ниже рыночной, которое находится в залоге у банка. По просьбе представителя вносите задаток в размере суммы долга и закрываете ипотеку. После этого покупатель и продавец снова по консульской доверенности с ошибками заключают сделку. Поэтому не приобретайте таким образом квартиру. Важен переход права собственности с одновременным снятия обременения. Также покупатель должен быть бдителен, если в доверенности прописано условие о передаче денег представителю. Лучше этого не делать, а платить напрямую собственник.