Многие физлица приобретают квартиры на этапе строительства дома. Но что делать в случае банкротства застройщика? Наибольшие проблемы ожидают инвесторов, покупающих большие объемы жилья для коммерческих целей. Большинство из них справе получить лишь частичную компенсацию.

Граждане покупают квартиры по договору долевого участия. Однако никто не застрахован от банкротства застройщика и остановки стройки. В этом случае дольщику придется доказывать, что приобретение жилья было связано с планами проживания в нем, а не сдачей в аренду или перепродажей. Только в этом случае он сможет сохранить недвижимость, или в крайнем случае вернуть деньги.

Стоит отличать дольщика от инвестора. Первый покупает одну или две квартиры с целью личного проживания или заселения родственников. Второй осуществляет инвестиции во множество объектов для будущей перепродажи или получения пассивного дохода от аренды. Еще несколько лет назад все приобретатели (как физлица, так и юрлица) имели равные права при получении квартир или возврате вложенных денег в случае банкротства строительной компании. Но теперь частные инвесторы (и инвесторы-юрлица) вправе получить только денежные выплаты и находятся в последней, четвертой очереди реестра кредиторов.

В одном из таких дел частное лицо-инвестор прибрел в 2015 году аж 15 квартир у застройщика. Дом он сдать не сумел, а через пять лет обанкротился. Конкурсный управляющий отказал покупателю во включении в реестр. Для обжалования этого решения он обратился в арбитраж и добился успеха. Но апелляционная инстанция выступила против. По ее мнению, инвестор не является дольщиком, закон не защищает его интересы и во включении в реестр кредиторов было отказано.

Верховный суд РФ в целом также поддержал нижестоящую инстанцию. В своей резолюции по делу он подчеркнул, что в приоритете права граждан-дольщиков. Что касается инвестора-физлица, то он должен доказать цель покупок. Его отнесут к третьей категории кредиторов, как и дольщика, если установят намерение заселиться или заселить родственников с возможностью получения недвижимости или денежной компенсации. Если же он вложился для последующей перепродажи или аренды (то есть получения дохода), то его включают в последнюю, четвертую очередь. В этом случае квартиры ему не вернут, он вправе получить компенсацию, но вот когда – неизвестно. То есть по факту инвестор не получит имущества и не вернет всех потраченных денег, а только часть из них. Именно подобное решение ВС стало прецедентом для судебных решений с 2022 года. В итоге конкурсные управляющие вынуждают идти в суд даже тех, кто купил 2-4 квартиры. В ряде случаев им удается убедить суд, что жилье они приобрели для своих семей или родственников, предъявляя доказательства оплаты в качестве дольщиков. Некоторые пытаются оформить на родственников купленные на этапе строительства квартиры. Но подобная схема не помогает. Максимум — они получат денежные компенсации по заниженной стоимости.

Что представляет собой подобная компенсация? Ее порядок расчета закреплен в постановлении Конституционного суда от 21.07.2022 №34-П. Практика показывает, что инвестор может добиться не более 60% от своих требований. И времени на это уйдет более чем достаточно. Ведь новый застройщик должен достроить дом, реализовать свободные квартиры. Или в отсутствие застройщика жилплощадь распродается на торгах. Далее рассчитываются с дольщиками из третьей категории и в заключении остатки ожидают получателей из последней.

Частный инвестор может попробовать избавиться от своего статуса. Для этого важно документально доказать, что его члены семьи, дети и родственники проживали совместно, не имели отдельной жилплощади. Поэтому приобретение квартир не было связано с предполагаемыми коммерческими целями. Второй вариант – покупать объекты в одном подъезде и даже этаже якобы с целью расширения и улучшения жилищных условий.