Перед покупкой недвижимости её необходимо тщательно проверять не только в новостройках. Не менее важно это делать на вторичном рынке как в отношении квартиры, частного дома, так и иных объектов. Можно даже привлечь эксперта по технадзору и строительству. Он стоит денег, но может сэкономить гораздо большие вероятные расходы в будущем.
Гражданский кодекс разрешает покупателю в течение двух лет после приобретения недвижимости обратиться в суд. Разумеется, его претензии должны быть обоснованными в случае обнаружения изначально незамеченных скрытых дефектов. Часто в договоре есть пункт, что покупатель изучил квартиру и у него нет нареканий. Но затем начинаются проблемы. Если речь идёт о неровных стенах или алюминиевой проводки вместо медной, то вряд ли суд расторгнет сделку.
Часто граждане имеют претензии к частным постройкам. Один из них купил двухэтажное нежилое здание. Оказалось, что его реальная площадь была меньше указанной в техническом плане, ЕГРН и договоре. Покупатель подробно помещение не осматривал. Но затем стало известно, что характеристики существенно отличаются, так как отсутствовал подземный этаж. Это подтвердил кадастровый инженер. В итоге суд постановил выплатить продавцу сумму, равную разнице между реальными и фиктивными квадратными метрами.
В следующих делах речь идёт о земельных участках для ИЖС. Только после покупки обнаружилось, что на них запрещено строительство. Один участок входил в границы государственного заповедника, а другой в прибрежную полосу. Оба продавца указывали в договорах, что их объекты никому не отчуждены, не заложены, не оспариваются, в доверительное управление или аренду не переданы, иными правами третьих лиц не обременены. Под арестом или запретом не значатся. Суды расторгли сделки. Доводы продавцов о том, что в выписках из ЕГРН не значились ограничения и обременения, не возымели эффекта.
Ещё один пример оспаривания договора купли-продажи касается очень серьёзных недостатков в коммунальной инфраструктуре дома. Только спустя два месяца после сделки покупатель узнал о незаконной врезке в газопровод и подачу газа приостановили. После тщательной проверки он схватился за голову: ржавая канализация требовала ремонта, из-за неглубокой скважины вода из крана была непригодной, а баня сооружена над магистральным газопроводом. В итоге из 650 тысяч рублей, потраченных на ремонтные работы, суд взыскал с продавца лишь 135 тысяч рублей. Он также отказал истцу в моральной компенсации на 320 тысяч и возмещении расходов на юриста в 100 тысяч. Это связано с тем, что претензий к состоянию домовладения изначально не имелось, а дефекты не являлись скрытыми.
Чаще всего жалуются на необходимый ремонт после приобретения квартиры. При том, что перед осмотром и покупкой он вроде как не требовался. Если выявляются визуально невидимые скрытые недостатки, суд идет навстречу покупателю. Таковым был признан упавший спустя полгода плохо прикреплённый потолок. Продавец выплатил более 200 тысяч рублей. В другом разбирательстве продавца за свой счёт понудили провести теплоизоляцию. Даже появление тараканов или клопов в купленном жилье может стать поводом для взыскания. Но только в том случае, если экспертиза покажет щели в потолках или стенах.
Разумеется, ни всегда судебное решение в пользу покупателя приводит к восстановлению его прав. Продавец может оказаться лицом, у которого нет денег на счетах, нет оформленного имущества и официального дохода.