Из-за повышения ключевой ставки застройщики испытывают серьёзные проблемы с финансированием строительства через кредитование, поскольку такие проекты привязаны к размеру «ключа». Сейчас ставка равна 21%, но к ней идёт надбавка в виде маржи банка от 4 до 7% (для застройщиков). Сама стоимость кредитования достигает 28%, а с повышением ставки может возрасти и до 30%.

В отдельных случаях девелоперы занимаются стройкой без участия банков, но сюда относятся далеко не все объекты недвижимости. Чаще это помещения для складов и офисные проекты.

Офисы возводятся за счёт средств застройщика, частных инвесторов либо покупателей через долевое участие или по предварительным договорам. При строительстве нежилых помещений эксроу-счета не особо нужны, поэтому деньги застройщик получает сразу. Но до начала строительства придётся вложить огромную сумму — приобрести площадку и всё согласовать, поэтому без собственных или заёмных средств не обойтись.

Что касается складов, то здесь всегда высокий спрос, поскольку работает арендная модель, ставки на которую выросли вдвое. В отличие от другой коммерческой недвижимости, складские помещения не требуют большого операционного управления, арендаторов не так много, что делает их пассивным типом для инвестиций.

Примерно 15% новых складских объектов строят за счёт частных инвесторов с дальнейшей арендой или перепродажей. Но и маленькие помещения также востребованы, при вложении средств на этапе строительства инвесторы зарабатывают до 30% после перепродажи.

Из-за первых повышений ключевой ставки в 2022 году застройщики начали активно искать альтернативные варианты, поскольку рассчитывать только на кредиты стало небезопасно. В ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, но как только ставку снизят до 15%, девелоперы вернутся к классической модели строительства за счёт банков. Кроме того, с 2025 по 2028 год застройщиками заявлен ввод более двух миллионов квадратных метров коммерческой недвижимости, что составляет 85% от общего числа строительства.