Если гражданин планировал переехать в первичку, но застройщик не сдал объект в установленный договором временной промежуток, то в этом случае виновный субъект обязан выплатить не только неустойку, но еще и компенсировать расходы на найм жилья. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ. Эксперты не сомневаются, что такая практика ВС пока останется точечной, то есть будет распространена исключительно на тех субъектов, которые смогли дойти до высшей судебной инстанции: всем остальным, скорее всего, в возмещении откажут.

Хотя в государстве и создан специальный институт, направленный на защиту лиц, участвующих в договорах долевого участия, однако изжить полностью ситуации, когда строительная компания не предоставляет имущество в срок, пока проблематично. Трудности в данном случае кроются как в несовершенстве и пробельности действующего законодательства, так и общей апатичности граждан в деле защиты своих прав, помноженной на несбалансированную судебную практику.

В контексте последней особый интерес для участвующих в правоотношениях, конечно, представляют те кейсы, в которых обиженная и обманутая «слабая сторона» (дольщик) добивается справедливости, взыскивая со строительной корпорации полагающиеся ей деньги (как штрафные санкции за пропуск срока, так и оплату дополнительных расходов).

В этой связи интересно рассмотреть июльский кейс из Верховного суда РФ.

Женщина купила квартиру в Московской области. Застройщик затянул более чем на 6 месяцев сроки сдачи дома. Пострадавшая обратилась в суд с требованием компенсировать ей не только неустойку, но и расходы на съем жилья. Первая инстанция с иском частично согласилась, а апелляция и кассация – отказали в возмещении арендных платежей (они решили, что дольщик вполне могла жить по месту регистрации в Рязанской области, а не тратить деньги на аренду помещения в районе, где достраивался дом).

В ВС с таким толкованием законодательства не согласились: гражданка хоть и была прописана в провинции, однако фактически проживала и работала в Подмосковье. Так как другого жилья у нее не было, а застройщик обязался по договору передать готовую собственность после отделочных работ (формат «заезжай и живи»), то между просрочкой сдачи объекта и понесенными женщиной расходами на съемную собственность есть прямая причинно-следственная взаимосвязь: если бы она получила квартиру в срок, то и тратить свои деньги на аренду ей бы не потребовалось. Использовав эту логическую конструкцию, высшая судебная инстанция, отменив вердикт апелляции и кассации, оставила в силе решение суда первой инстанции.

Как претендовать на такую компенсацию остальным собственникам недостроев?

Эксперты рекомендуют обращать внимание суда на то, что найм, подтвержденный документально договором, является необходимым с объективной точки зрения. Параллельно можно ссылаться на сформированную позицию Верховного суда РФ. Однако победы эта тактика борьбы на низовом уровне может и не принести: нижестоящему правоприменителю проще отказать в иске или максимально сбить заявленную сумму под предлогом чрезвычайного и неверного завышения требований.

Хочу восстановить свои права. Как действовать?

На первом этапе «Тинькофф-Журнал» советует направить официальную письменную претензию в двух экземплярах на имя руководителя строительной корпорации, допустившей просрочку. Через 10 дней компания должна предоставить ответ. Если клиента приглашают в офис для беседы, то берите с собой диктофон, фиксируйте ФИО участников встречи и результативность разговора.

Если к соглашению по компенсации не пришли – направляйте иск в суд. Скорее всего, вам, защищая свои права, придется дойти до ВС РФ.

При этом, как подчеркивают юристы, смешивать как в суде, так и на досудебном этапах, две претензии – о компенсации найма имущества на время просрочки и непосредственно о неустойке за нарушение сроков передачи – не стоит.

Каковы подводные камни процесса против застройщика?

Если строительная компания не исполнила обязательства, объявив себя банкротом (и, соответственно, возведением объекта будет заниматься другая фирма), то попытки получить какую-то компенсацию проблематичны.

— История про то, чтобы взимать какую-то неустойку, она просто исчезла, поскольку судиться не с кем, потому что сам Urban Group как застройщик банкрот. И фактически нам застраивали наши объекты на бюджетные средства Московской области с помощью Crocus Group. Ну, я снимала жилье все это время, безусловно. Я арендую квартиру за 45 тысяч в месяц однокомнатную, соответственно вместо года я ее арендую пять лет и плюс сейчас буду делать еще полгода ремонт. Считаем, — рассказывает москвичка Илона в интервью BFM.

Еще один момент, на который обращает внимание это издание, — если дело касается объектов, возводимых в 2020 или в 2022 году, то есть вероятность «пролететь» мимо получения компенсации, так как правительство РФ ввело мораторий на претензии к строительным корпорациям. Это означает, что если застройщики задержали сдачу объекта (в 2020 – из-за пандемии, в 2022 – из-за санкций), то все претензии к ним аннулируются в автоматическом порядке.