После изъятия заложенной квартиры у должника по исполнительному производству кредитор выставляет ее на торги. Первая опасность в подобных сделках — начальная цена явно занижена и не соответствует рыночной, что привлекает потенциальных покупателей. Бывший собственник вправе оспорить стоимость. Втора оплошность — жильцы, которые не желают выписываться и выселяться.
В качестве примера приведем судебное разбирательство в Пензе. Местная жительница взяла кредит под залог квартиры. Просрочила платежи и не вернула долг порядка 1 миллиона рублей. В итоге банк через суд наложил взыскание и имущество продали на торгах за 1,3 миллиона рублей (начальная стоимость составляла 1 миллион).
Покупательницей оказалась другая женщина, которую привлекла цена двухкомнатной квартиры. Возможно, она не тщательно проверила документы или сочла этот пункт малозначимым, но в жилище были прописаны собственница с несовершеннолетним ребенком и ее мать. Они отказались выселяться и сниматься с регистрационного учета.
Купившая жилплощадь женщина подала иск с требованием выписать и выселить нерадивую семейку, у которой были утрачены права проживать в ее квартире. В свое оправдание ответчица – бывшая собственница – отписалась, что ей с ребенком и матерью негде больше жить. Кроме того был еще один правовой нюанс. Она приватизировала жилье, которое ранее принадлежало администрации города. А вот ее мать пользуется им на праве бессрочного пользования как отказавшаяся от приватизации и ее якобы нельзя выписать. Наконец, ответчица обжаловала само проведение торгов.
Районный суд Пензы встал на сторону истца и постановил семье выехать. В резолюции говорилось, что торги не были признаны недействительными и после них произошла смена собственника. В результате все жильцы должны выписаться и выехать, включая ребенка. Бывшая владелица настаивала, что она мать-одиночка и не имеет оплачиваемой занятости, будучи в декретном отпуске. Тем не менее по решению суда эти факты не являлись теми обстоятельствами, с которыми закон позволял сохранить права пользования указанным жильем.
А вот апелляционная инстанция поддержала жильцов. Во-первых, она сослалась на письмо ЦБ в адрес банков с рекомендацией приостановить принудительное выселение должников до 2024 года. Во-вторых, мать бывшей владелицы нельзя выселять, так как она имеет право на бессрочное проживание, не участвуя ранее в приватизационном процессе. Кассационный суд поддержал областную фемиду.
В итоге новая владелица обратилась за правосудием в Верховный суд РФ. Он принял половинчатое решение: мать владелицы оставить в квартире. А рекомендацию ЦБ оставили за скобками, так как она не носила характер нормативного акта и ссылаться на нее невозможно. Поэтому решение в отношении матери и ребенка было отправлено на пересмотр. В результате апелляционный суд постановил выселить их и лишить регистрационных прав.
Каков итог этого дела. Новая владелица, купившая с торгов квартиру, фактически проиграла. Во-первых, один из трех жильцов остался фактически не выселяемым. Во-вторых, по параллельному иску матери суд аннулировал неустойку перед банком из суммы долга и значительно увеличил начальную продажную цену квартиры – с 1 до 1,9 миллионов рублей. В связи с этим торги были признаны недействительными по причине неправомерно заниженной цены. В результате новая покупательница лишилась статуса собственника, который был восстановлен за прежней хозяйкой. Первой из них придется истребовать уплаченные 1,3 миллиона у банка как получателя средств.