Суды используют ряд оснований для изъятия у должника единственного жилья. Например, если он прописан в другом месте, у родителей. Суд просто определит место проживания по адресу регистрации и прощай квартира, где ты по факту живешь. Единственную квартиру также заберут, если должник оформил ее на родственника. Такую сделку оспорят, а недвижимость при банкротстве лишится иммунитета и будет продана. Кроме того вправе отнять, если вы прописали у себя множество людей, включая родственников. А еще могут отобрать жилье, если его признают роскошным.
Напомним, ранее у единственного жилья должников был безоговорочный исполнительский иммунитет. Но впоследствии Конституционный суд исправил эту «оплошность». В 2021 году он принял постановление о возможности взыскания на единственное жилье, если оно большой площади и соответственно признается роскошным для продажи и расплаты по долгам. Взамен гражданину должны предоставить в аналогичном районе жилплощадь по норме социального найма для малоимущих. Минимальная площадь на человека разнится в каждом регионе – от 10 квадратных метров до 30.
Четкого определения «роскошного жилья» нет. Чаще всего его трактуют как в разы превышающей стоимость недвижимости «по соцнормам». Важный критерий – продажа такого имущества должна полностью или в значительной степени погасить задолженность перед кредиторами. Поэтому эксперт обязан сначала оценить. Из озвученной цифры вычесть расходы на торги и учесть реальную цену, которая будет меньше указанной в экспертном заключении. До момента изъятия должнику обязаны предоставить замещающее жилье по стандарту соцнорм. Оплатить покупку обязаны кредиторы, либо из средств конкурсной массы.
В РФ достаточно прецедентов, когда суды вставали на сторону кредиторов и отбирали у должников дома от 150 кв.м. с земельными участками. Но это получается далеко не всегда. Все-таки нет четких критериев роскоши и сами граждане научились реагировать. В одном рассматриваемом деле первая инстанция изъяла у должника дом площадью 170 кв.м., где он жил с женой и двумя детьми. Но в апелляции он доказал, что жилая, а не общая площадь составляла всего 50 квадратов, что было меньше социальной жилищной нормы. Остальное – это подсобки, лестницы, коридор, холл. Кредитору ничего не оставалось как смириться с решением. В других случаях кредиторам не удавалось договориться о покупке замещающей квартиры. В итоге должник сохранял иммунитет на недвижимость.
Первичной причиной изъятия единственного жилья является его реализация для погашения долгов перед кредиторами. Но если долг составляет 20 миллионов рублей, а дом в 150 кв м в далекой местности оценивается не более чем в 5 миллионов, то суд вряд ли наложит на него арест. К тому же из продажной цены нужно вычесть вознаграждение арбитражному управляющему, стоимость замещающей квартиры, иные текущие платежи. В данном случае важно соотношение рыночной цены жилья и требований кредиторов.
Основные способы, которые должники должны использовать для сохранения своего «роскошного» жилья. Во-первых, сыграть на том, что жилая площадь существенно меньше общей, указанной в выписке из ЕГРН. Для этого из БТИ можно заказать технический паспорт помещения. Во-вторых, прописать у себя родственников. Но делать это необходимо задолго до процедуры банкротства, иначе суд квалифицирует это как злоупотребление правом. Также поможет совместное проживание детей и родных. В-третьих, проверить соотношение рыночной стоимости своего жилья с объемом требований кредиторов, есть ли реальный смысл продажи. В-четвертых, выяснить качество замещающей квартиры, ее расположение, жилую площадь, соответствие социальным нормам на количество проживающих с вами людей. Можно привлечь органы опеки при наличии несовершеннолетних детей. Наконец, с помощью акта оценки помещения должник вправе доказать, что размер жилья не тождественен его стоимости. Ведь недвижимость может быть расположена в непрестижном районе или ограниченно пригодна для проживания.