Сделки с недвижимостью требуют особой внимательности как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Ведь в случае обмана «за раз» можно потерять десятки миллионов рублей.
Тщательная проверка документов, контрагента и объекта покупки не может являться 100% гарантией чистоты сделки. Мы расскажем, что делать, если вы все же стали жертвой мошенников и приобрели у них недвижимость.
1. Необходимо иметь на руках «гигиенический минимум» документов по сделке
При заключении договора купли-продажи недвижимости обязательно нужно запрашивать все правоустанавливающие документы, а также личные документы собственников. Дополнительно следует проверить указанную информацию самостоятельно и сохранять у себя результаты этой проверки.
Если вдруг в будущем возникнет спор по поводу квартиры или дома, у вас на руках будут доказательства того, что вы добросовестный покупатель.
Какие документы должны быть на руках у покупателя:
1.Выписка из ЕГРН о правах на недвижимость и выписка из ЕГРН о переходе прав. Во второй выписке содержится информация о том, как, от кого и на каком основании квартира или дом переходили к собственникам.
2. Информация из выписки должна совпадать с иными правоустанавливающими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.). Они также должны быть у продавца, и в виде копий переданы вам.
3. Паспорта всех собственников со всеми страницами, в том числе информацией о семейном положении.
4. Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке
5. Копия лицевого счета с указанием прописанных лиц.
6. Можно запросить кредитную историю продавца: это позволит понять, что у него нет просроченных обязательств или оснований для введения процедуры банкротства.
7. Доверенность – обязательно нотариальная и действительная (это необходимо проверить на сайте ФНП). При покупке недвижимости важно проверить не только действительность самой доверенности, но и полномочия поверенного. Среди них обязательно должно быть полномочие на заключение сделки купли-продажи недвижимости, передачу документов на регистрацию.
Если с какой-либо стороны действует человек по доверенности, то настоятельно рекомендуем добиться встречи или реального общения с доверителем. Доверенность – самый частый инструмент мошенников. В таком случае нужно быть особенно внимательным.
Еще один лайфхак для усиления безопасности сделки: возьмите ипотечный кредит путь и на небольшую сумму. Тогда вы получите дополнительную бесплатную проверку всех документов со стороны банка.
2. Если пришел реальный собственник квартиры
В случае мошенничества рано или поздно объявится настоящий владелец квартиры. Тогда в суде придется отстаивать свои права на спорную недвижимость.
Будет заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). При рассмотрении такой категории дел суд должен установить следующие обстоятельства:
· каким образом имущество выбыло из владения собственника (помимо его воли или нет);
· возмездно или безвозмездно приобретатель купил имущество;
· знал ли приобретатель о том, что имущество куплено у мошенника.
По закону, даже если квартира куплена за деньги, но выбыла из владения настоящего собственника против его воли (например, в результате совершения преступления), то недвижимость все равно подлежит возврату. Это правило работает даже в том случае, когда новый владелец предпринял все зависящие от него меры по проверке сделки.
Однако если реальным собственником и потерпевшим в результате преступления является государство, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.
В 2020 году Верховный суд РФ принял очень интересное решение, которое затрагивает вопрос защиты добросовестных покупателей недвижимости. В деле речь шла о покупке квартиры у мошенницы, попытке вернуть недвижимости в собственность государства.
В 2015 году гражданка приобрела квартиру в Москве за 6,7 млн рублей. Через несколько лет стало понятно, что квартира была оформлена в собственность по поддельным документам. Мошенница узнала о смерти одинокой хозяйки квартиры, подделала документы о родстве с ней и получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Затем она продала данную квартиру истице и скрылась с деньгами.
Через несколько лет обман раскрылся, а махинация стала предметом уголовного дела.
Потерпевшим признали Департамент городского имущества г. Москвы. Ведь если бы не подделка документов, то именно этот орган стал бы новым собственником квартиры.
Спустя пять лет после покупки квартиры государство решило оспорить сделку купли-продажи квартиры и истребовать квартиру от добросовестного приобретателя и вернуть на баланс города. Суд удовлетворил требования Департамента имущества, признал собственницу квартиры недобросовестным приобретателем. В решении указано, что покупатель не принял должных мер по проверке документов на квартиру, а также личных документов покупателя. Суд указал, что покупатель обязан был проверить свидетельство о рождении продавца на сайте ЗАГС. Хотя мало какой покупатель перед сделкой купли-продажи может ознакомиться со свидетельством о рождении продавца, да ещё и проверить его через ресурсы ЗАГС.
Вторая и третья инстанции оставили решение суда первой инстанции в силе. А вот Верховный суд РФ отменил данные судебные акты.
Высшая инстанция отметила, что покупатель квартиры была добросовестной. Она проверила спорную квартиру, запросила выписки на нее, заплатила за нее деньги. Кроме того, с момента покупки прошло больше трех лет, срок исковой давности истек. Ведь государство в лице Департамента имущества должно было знать про сделку с квартирой, ведь эта сделка подлежала государственной регистрации. Одной из обязанностей Департамента является отслеживание судьбы городского имущества.
Данная позиция Верховного суда РФ стала основополагающей для нижестоящих инстанций по данной категорий дел. Теперь суды встают на сторону граждан, а не государства, если вдруг возникает спор по поводу недвижимости.
3. Если вы проиграли суд, что делать?
Есть еще один способ вернуть себе деньги, если вы пострадали в результате мошенничества с недвижимостью.
На основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ можно получить от государства возмещение в случае изъятия квартиры по судебному решению об истребовании (ст. 68.1 указанного Закона).
Добросовестный приобретатель недвижимости может обратиться с иском к Российской Федерации о выплате компенсации. Сумма компенсации определяется на выбор потерпевшего: либо та цена, которая была прописана в договоре купли-продажи с прежним собственником, либо в размере кадастровой стоимости. Это правило применяется для ситуаций, которые возникли после 1 января 2020 г. Если вы потеряли недвижимость раньше, то максимальная сумма компенсации составляет 1 млн рублей.
Для получения денег от государства нужно доказать следующие, что вы предприняли все возможные меры для проверки чистоты сделки. В этом вам поможет список из п. 1.