Собственники квартиры или дома могут передать свои помещения за плату во временное пользование и владение другим лицам. Есть граждане, которые пускают жильцов в свою собственность нелегально, без юридического оформления этого факта, чтобы не платить налоги. Но если фискалам станет известно о сдаче жилья, они насчитают и предъявят к оплате налоги за всё время, когда там незаконно проживали жильцы. Поэтому надежнее оформить такие правоотношения официально, заключив договор. К тому же это упростит отстаивание прав и интересов собственника недвижимости.
Часто такое соглашение называют договором аренды. Но с правовой точки зрения это не во всех ситуациях верно. Договор аренды жилого дома или квартиры оформляется только с организацией. В этом случае передающая сторона именуется арендодателем, а получающая — арендатором. Причем фирма должна использовать полученное жилье по назначению, к примеру, — поселить там своего специалиста.
Если же один человек сдает свое жилье другому физическому лицу, то им нужно оформить между собой договор найма. При этом гражданин, передающий свою квартиру или дом, признается наймодателем, а тот, кто это жилое помещение получает — нанимателем. Передать юридическому лицу жилье по договору найма нельзя, поскольку эти правоотношения урегулированы совсем другими юридическими нормами.
Для оформления договора аренды жилья с компанией потребуется письменная форма, поскольку сделка с участием юридического лица может быть заключена только письменно. Договор найма жилого помещения между гражданами также по закону должен быть оформлен в письменном виде.
Какой-то специально установленной законом формы договоров найма или аренды не существует. Сторонам при оформлении сделок нужно придерживаться общих требований, предъявляемых гражданским законодательством. При этом допускается составление договора на бланке посредством заполнения сторонами от руки оставленных свободными граф.
Договор аренды заключается на тот срок, который предусмотрен сторонами в тексте этого документа. Если срок аренды в договоре не определен, то считается, что он заключен на неопределенный срок. При этом каждая сторона вправе в любое время разорвать соглашение, предварительно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Предельный срок договора аренды жилого помещения законом никак не ограничен.
Договор найма жилья может быть согласован сторонами только на срок, не превышающий 5 лет. Если в тексте договора найма не прописано условия о сроке, то считается, что он заключен на максимальный, то есть пятилетний, срок.
Если гражданин передает свою квартиру или дом компании и договор аренды заключается на срок один год или более, нужно будет его зарегистрировать в специальном ведомстве — Росреесте.
Что касается договора найма, то если его срок составляет год или больший период, то государственной регистрации подлежит возникшее ограничение (обременение) на дом или квартиру. Для этого также нужно будет обратиться в Росреестр. Обязательная регистрация государством самого договора найма законом не предусмотрена.
Человеку, который сдает свою квартиру или дом нужно иметь в виду, что приобретенные от этого средства подлежат обложению налогом на доход физических лиц, а если гражданин является самозанятым, то налогом на профессиональный доход.
Стоит отметить, что процесс расторжения договоров аренды и найма жилья также довольно сильно различается. Досрочный разрыв договора аренды по желанию одной из сторон, как правило, может произойти только через суд. К примеру, если нарушены существенные условия пользования квартирой или домом, прописанные в соглашении. Или при неуплате арендатором оговоренной арендной платы в течение трех периодов подряд или больше. Основания для расторжения сделки при этом могут быть зафиксированы в самом тексте договора.
При разрыве соглашения о найме жилья законодателем наиболее уязвимой стороной считается жилец, то есть наниматель. По его требованию договор найма дома или квартиры может быть расторгнут в любое время. Для этого будет достаточно, чтобы на расторжение были согласны все, кто постоянно с ним проживает, а наймодатель будет письменно предупрежден об этом за три месяца.
Если же сделку о найме захочет досрочно разорвать наймодетель, то это можно будет сделать только в судебном порядке и при достаточных на то основаниях. В том числе, при неуплате жильцом денег за квартиру за шесть месяцев, если заключен долгосрочный договор найма и в нем не установлен больший срок возможной задержки платежа.