В РФ по данным Минстроя насчитывается 35,8 млн кв. м. аварийного жилья или 22,8 млн согласно Фонду развития территорий, в котором проживает свыше 1,2 млн человек. Таковым могут признать дом, где износ превышает 70%, его фундамент и несущие конструкции часто не подлежат капитальному ремонту. При этом множество объектов не торопятся классифицировать как аварийные. Хотя им по 60-70 лет, в них обваливаются бетонные лестницы, балконы. Просто они находятся не в интересных местах и не привлекают застройщиков.
В рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» в 2025 году изменились особенности расселения аварийного жилья. Кажется, что закон поможет людям. Перемены могут коснуться большого числа граждан, которые не думают о рисках. Во-первых, если раньше мнение жильцов учитывалось при признании их объекта аварийным, то сегодня решения принимает комиссия при муниципальной администрации. Ранее процедура занимала месяцы, теперь несколько дней. Дом может быть признан невозможным для проживания даже без явных угроз жизни. Поэтому многие здания, построенные в 1950-1960 гг., рискуют попасть под снос. Особенно в привлекательных районах для нового строительства, учитывая нехватку ликвидных земельных участков.
После признании дома аварийным предлагается два варианта. Первый из них труднореализуемый, учитывая низкие доходы жильцов. Им выплачивают компенсацию, но она рассчитывается по кадастровой стоимости, которая часто ниже рыночной. Более того – владельцам нужно оплатить часть расходов на снос или реконструкцию недвижимости. Если они этого не хотят или не в состоянии, то есть второй вариант: переселение в другую квартиру и проживание по договору социального найма. Гражданин утрачивает право собственности и становится арендатором.
На первый взгляд социальный найм кажется привлекательной альтернативой. Не нужно брать ипотеку и отдавать большие платежи. В Москве соцнайм обойдётся от 30 до 50 тысяч рублей в месяц, что дешевле обслуживания ипотеки. Кроме того в случае аварии или разрушении жилья ответственность лежит на государстве. Но гораздо больше минусов – утрата права собственности. Квартиру нельзя продать, передать по наследству. А если просрочили платежи, то чиновники вправе расторгнуть договор и выселить на улицу. За 10 лет аренды при 40 тысяч рублей (а она за этот период увеличится) нужно отдать почти 5 млн рублей. Это сопоставимо с покупкой квартиры в небольшом городе. Договор соцнайма может запрещать менять планировку или сдавать в субаренду. На практике было немало случаев, когда вместо благоустроенного жилья, равнозначного по площади аварийному, выдавался меньший по размеру объект в старом жилфонде. В итоге условия проживания не улучшались. Один из главных контингентов людей, живущих в аварийном жилье — предпенсионеры и пенсионеры, малоимущие граждане. Если бы у них были 30-40 тысяч в месяц на аренду, многие давно бы переехали в более благополучную съемную квартиру.
Властям выгоден указанный вариант аренды, когда всё большее число людей станут нанимателями. Он приносит дополнительный доход в бюджет в условиях их падения по другим статьям. Можно вспомнить массу примеров, как у граждан фактически вне закона изымали собственность. В Москве сносили действующие ларьки и небольшие магазины, за минимальные компенсации изымали земли для строительства центральной кольцевой автодороги. Перед Олимпиадой в Сочи частные дома и земельные участки подверглись сносу и захвату за мизерные выплаты и т.д.