В 2024 году Центробанк прогнозирует годовую инфляцию на уровне 6,5-7,5%, а в 2025 году – 4-4,5% при стабилизации экономических условий. Эти цифры не имеют отношения к действительности, поскольку реальный рост цен существенно выше. Инфляция оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Когда она растет, ЦБ увеличивает ключевую ставку, что ведет к удорожанию любых кредитов. Сейчас ставка имеет очень высокий показатель – 19% и возможно ее дальнейшее повышение. Однако даже если она достигнет 30%, это никак не повлияет на замедление цен, ибо инфляция носит немонетарный характер и связана с санкциями, монополизацией и падением инвестирования в гражданские отрасли, в том числе в строительство. В самом ЦБ также заметили, что в следующем году ни следует надеяться на снижение цен.
В прошлом году в отдельные периоды до 80% сделок с недвижимостью совершались с использованием ипотеки. Но повышение учетной ставки делает ее дорогой и малодоступной. В Москве при 10-миллионом кредите по ставке 21% придется ежемесячно отдавать 180 тысяч рублей. В среднем по РФ домохозяйство тратит 100 тысяч рублей на обслуживание ипотеки. Причем многие месяцы можно отдавать по 30 тысяч, а в конце года сумма платежа составит миллион. Но это ни предел. С начала октября банки ввели комиссию при получении рыночной ипотеки как на первичном, так и вторичном рынках. Средний ее размер составляет 6,5% от суммы. Банки объясняют этом тем, что пытаются сохранить свою рентабельность из-за сокращения заявок и ограничения дохода после введения лимита полной стоимости кредита. В итоге ввиду дополнительных платежей недвижимость может подорожать на 10%. В следующем году также возможно внедрение ипотечного стандарта. В него могут включить запрет на рассрочку при оплате кредита.
В целом на рынок ипотеки негативно влияют отмена господдержки с 8%-й ставкой, ужесточение условий семейной и IT-ипотеки, повышение рыночных ипотечных ставок. Граждане в такой ситуации предпочитают аренду жилья – в Москве она выросла на с начала года на 30%. В столице выставлено всего 15 тысяч объектов. Если полгода назад можно было снять двушку в спальном районе за 45-50 тысяч, то сейчас меньше чем за 60 тысяч найти проблематично.
На фоне проседания продаж типового жилья в Москве бьют рекорды элитные квадратные метры. За девять месяцев было реализовано 1270 дорогостоящих апартаментов на общую сумму 174 миллиарда рублей. Это вдвое больше, чем за тот же срок 2023 года со стоимостью 75 млрд рублей. Такая динамика связана с внешними санкциями. Большинство богатых россиян не в состоянии или опасается приобретать недвижимость за рубежом. В итоге они вынуждены инвестировать в собственные квартиры.
В РФ граждане ждут падения цен на жилье и процентов по ипотеке. Но эти вещи несовместимы. При высокой ставке стоимость падает, как и спрос и наоборот – при понижении процентов цена метров растет. При небольшой инфляции, доступной ставке, маленьком ежемесячном платеже можно брать ипотеку на 20 лет. А если цены начнут падать слишком быстро, люди и бизнес будут откладывать покупки. Смысл приобретать жилье за 10 млн рублей, если оно падает на 2% в месяц и через пять месяцев можно купить за 9 млн. Многие инвесторы вышли из недвижимости и положили деньги на длинный депозит, который дает 18-22% годовых. Хотя ранее более высокую доходность представляли вклады на короткие периоды. Банки в целом не рассчитывают на смягчение денежно-кредитной модели и не удивятся повышению учетной ставки ЦБ до 20% и выше. А это новый удар по спросу из-за дорогой ипотеки.
Если вдруг цены на недвижимость начнут падать, инвесторы пойдут на вторичный рынок, где будет увеличиваться цена. Потому что у него потенциал роста стоимости выше, чем у новостроек, где квартиры продаются на 15-20% дороже.