Как известно, если собственник недвижимости продал ее после владения свыше пяти лет (транспорта – свыше трех лет), он освобождается от уплаты НДФЛ. Но если ФНС докажет, что он сдавал квартиру в аренду или использовал автомобиль в предпринимательских целях, ему начислят НДФЛ 13%. Либо упрощенный налог 6% по системе «доходы» (15% по системе «доходы минус расходы») или даже НДС с НДФЛ в случае общего режима налогообложения, если он зарегистрирован как ИП. Длительность владения имуществом не будет играть никакой роли. Также не имеет значения с какого счета оно приобреталось – с расчетного от ИП или с личного как физлица.

Когда налоговая инспекция проверяет цель покупки автомобиля или недвижимости ИП, она смотрит ЕГРЮЛ и ОКВЭД. Если коммерческая деятельность связана с транспортными услугами, а вы купили грузовик, то вероятно использовали их для извлечения прибыли. Но отсутствие данного ОКВЭДа не гарантирует безопасности и риски остаются. ФНС будет искать доказательства того, что имущество использовалось в предпринимательских целях. При покупке нескольких грузовиков и продаже их в течение 1-3 лет инспекторы будут расценивать это как предпринимательство и платить налоги придется как ИП, а не в качестве физлица. Но если приобрели офис и не сдавали его в аренду, а потом реализовали, то суды будут трактовать сделку как для гражданина с уплатой НДФЛ.

Если ИП на УСН использует недвижимость в коммерческой деятельности, то она не будет облагаться налогом на имущество. Но при продаже офиса или склада ему укажут на оплату «упрощенки». А если вы платили налог на имущество как физлицо и докажете, что использовали его только в личных целях, то при реализации сделка будет облагаться НДФЛ, если срок владения составляет менее пяти лет.

Существует ряд критериев предпринимательской деятельности. К ним относятся регулярный доход и даже его отсутствие вследствие убытков. Кроме того систематический характер работы с закупкой материалов, изготовлением товара и продажей для получения коммерческой выгоды. Для доказательств ФНС начала использовать показания клиентов и контрагентов.

Пример того, как суд согласился с действиями ФНС по доначислению налогов владельцу проданных квартир, определив его деятельность как предпринимательство. Изначально гражданин приобрел большой дом для личных нужд. Однако затем он разделил его на несколько квартир и стал сдавать в аренду. Для этого он оформился как ИП на УСН и ПСН. Спустя семь лет после введения дома в эксплуатацию он продал квартиры, получив за них доход в десятки миллионов рублей. Затем подал налоговую декларацию по УСН с нулевым доходом. ФНС получила данные из Росреестра и доначислила 5 миллионов рублей. В суде собственник пытался доказать, что владел имуществом как физлицо более пяти лет, изначально приобрел его для личного пользования и при продаже никаких налогов платить не обязан. Однако суд поддержал налоговую инспекцию. Он подтвердил, что мужчина купил недвижимость не для личных целей, а чтобы извлечь прибыль от аренды и реализации. Для квалификации дохода не имеет значения, за счет каких средств было приобретено имущество и как оно было зарегистрировано в ЕГРН. Владелец в квартирах или его родственники не проживали; объекты недвижимости не были предназначены для использования в личных или семейных целях. Сделки по продаже носили не разовый, а систематический характер в течение ряда лет. А следовательно, собственник обязан уплатить упрощенный налог 6%.