В идеале лучше всего приобретать квартиру в новостройке, там минимальный риск мошенничества. Если говорить о вторичном жилье, то большинство покупателей не слишком тщательно проверяют объект и его владельца. Риелторы этим тоже ни всегда занимаются, потому что клиенты не оплачивают услугу по проверке «юридической чистоты квартиры».
Итак, при покупке важно получить полный комплект документов на недвижимость. Если она оформлена на мужа, а куплена в совместном браке, обязательно нужно согласие супруги. Такой объект является совместной собственностью, если иное условие не прописано в брачном договоре. Пример из жизни. Супруги на грани развода, приобрели в браке две квартиры – в одной живут, другую сдают в аренду (она зарегистрирована на мужа). Он втихую продает вторую жилплощадь, получает деньги и покупает другое жилье, оформив на маму. Потом подает на развод, и жена узнает, что второй квартиры нет. В суде она оспаривает сделку и покупателю придется согласиться. Второй пример – жилье оформлено на жену, а муж умирает. Наследниками выступают также его родители и дети от первого брака. Жена вынуждена продать квартиру, чтобы отдать остальным часть денег. Но она, пока не поступили документы о праве наследования, быстро выставляет жилье на продажу. В итоге эту сделку впоследствии оспорят родственники мужа.
Помимо прочего мошенники могут «отбеливать» недвижимость. Так, один клиент нашел квартиру в конкретном доме. Продавец произвел хорошее впечатление и похвастался ремонтом. Он сообщил, что продает дешевле рыночной стоимости на 35%, потому что срочно нужны деньги и запросил завышенный аванс на 1 миллион рублей. Клиент насторожился и с помощью риэлтора выяснил, что у объекта за полтора года поменялось четыре собственника. Все они были подставными людьми, некоторых ранее судили за мошенничество. Изначально квартиру продали по поддельному завещанию от умершего владельца. Также могут использовать поддельную доверенность.
Важно проверять финансовое состояние продавца. Если при реализации он находился в предбанкротном состоянии, то уже в процессе банкротства квартиру могут забрать у покупателя и включить в конкурсную массу для торгов и погашения задолженности перед кредиторами. Еще одна опасная проблема — неучтенные наследники. Ни все из них могут оперативно вступить в наследство, а нотариусы далеко ни всегда досконально проверяют этот фактор. А затем уже после продажи жилья может объявиться какой-нибудь наследник и добиться в суде расторжения договора купли-продажи.
Далее – покупателям желательно выявить историю интересуемой квартиры. В основном они обращают внимание только не текущего собственника, но важно знать и о предыдущих и количестве переходов от одного к другому. Ведь прошлые владельцы могут вступить в сговор и оспорить сделку в суде. Один скажет, что не получал от другого деньги за продажу в соответствии с договором. Суд проверит выписку из банка и убедится в этом. В итоге последнему покупателю придется расстаться с квартирой и требовать деньги с продавца.
Следует помнить, что многие мошенники создают атмосферу срочность, ажиотажа, предлагают большую скидку. Слишком выгодные условия – всегда повод призадуматься. Они также создают ложное чувство безопасности, привозят кипу документов на квартиру. А по факту они либо поддельные, либо не соответствуют действительности. Настороженно относитесь к давлению, излишней спешке. Перед авансом нужно тщательно проверить объект и владельца, либо поручить это опытному риэлтору. Некоторые сведения можно найти в интернете в открытом доступе.
Как минимум нужно заказать две выписки из ЕГРН: характеристику на недвижимость и историю перехода права собственности. На них могут быть запреты, ограничения, обременения. Если есть документы о наследстве, но необходимо выявить тех, кто возможно не вступил в него. Если такие имеют место быть – с них требуется нотариальный отказ от последующего оспаривания сделки. Также нужно проверять супруга собственника и его самого, в том числе в бюро кредитных историй.