Часть наблюдателей говорит, что цены на рынке недвижимости сейчас падают, другие — что растут, или стоят на месте. Что сегодня дешевеет? Неликвидное жилье на вторичном рынке, расположенное в отдалении от станций метро если говорить о крупных мегаполисах. Кроме того квартиры на первых этажах в многоквартирных домах и маленькой площади с небольшими кухнями. А вот квартиры в новых домах с хорошим ремонтом отнюдь не дешевеют.
Сторонники версии о грядущем снижении цен на новостройки акцентируют внимание на закредитованности населения. По данным ЦБ, в первом полугодии 2023 года (данных за весь год пока нет) общее количество заемщиков достигло 47 миллионов человек. Число просрочивших кредиты свыше 90 дней – 9,8 миллионов граждан, 11,2 миллиона имеет три и более займа. 61% всех потребительских займов являются необеспеченными со средним долгом почти 1 миллион рублей. Более 50% граждан имеют очень высокую долговую нагрузку — 80% от доходов. Таким образом они должны 80% своего заработка отдавать на выплату долга. Ипотечные кредиты получили свыше 10 миллиона человек со средней задолженностью в 3,2 миллиона рублей, у половины из них есть как минимум еще один займ. Сроки ипотеки в 25-30 лет таковы, что на момент планового погашения большинству заемщиков исполнится 65-75 лет. На фоне высокой инфляции и снижения доходов сокращается объем досрочного погашения. Последствия подобной картины – у населения просто нет денег на новую ипотеку, даже льготную. Соответственно, это будет стимулировать падение цен на недвижимость.
Второй фактор будущего снижения цен на недвижимость по мнению наблюдателей — объем нераспроданного жилья в новостройках. Он достиг 71,1 миллионов кв.м, что является рекордом с января 2020 года. Доля нераспроданных квартир в домах на стадии строительства выросла до 67%. Если не говорить о крупных городах, то в большинстве средних и небольших населенных пунктах с зарплатами 25-35 тысяч рублей однокомнатные квартиры площадью 33-36 кв.м. стоят от 6 миллионов рублей. За такие деньги спрос на них минимален.
Однако есть сторонники гипотезы, что цены на жилье как минимум падать не будут даже с учетом ужесточения условий по выдаче льготной ипотеки и закредитованности населения. По их мнению, существует миф, согласно которому застройщики понастроили так много квадратных метров, что продать их невозможно. А ведь им нужно платить по кредитам и прочим расходам, поэтому придется снижать цены для стимулирования спроса. Это не совсем так.
По данным ДОМ.РФ, по Москве на январь 2023 года продано 65% кв.м., которые по плану вводились в эксплуатацию в течение прошлого года, реализовано 34% жилья с вводом в 2024 году и 15% — в 2025 году. На декабрь 2023 года непроданных квартир в столице составило всего 2% со сроками сдачи в прошедшем году. Также на конец года было реализовано 63% кв.м. со сроками сдачи в 2024-м и 35% в 2025-м. Таким образом, утверждать о том, что жилплощади не покупают, как минимум некорректно. Если говорить о ситуации в среднем по РФ, то на январь 2023 года продано 53% жилья с вводом в эксплуатацию в течение прошлого года и 23% со строительством в 2024 году. На январь 2024 г. реализовано 55%, которые должны быть построены в этом году и 28% — в 2025-м. Стоит отметить, что отчасти застройщики сами и приближенные к ним структуры выкупают нераспроданные квартиры.
Как видим, если представленные данные финансового института развития в жилищной сфере более-менее верны, то серьезного затоваривания рынка не наблюдается. А значит, нет оснований для снижения цен на недвижимость. Чтобы цены падали, необходимо отменить ФЗ №214 (Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов), чтобы застройщики не могли продавать квартиры на стадии строительства. Ведь с каждым новым этапом возведения дома объекты в нем дорожают и в принципе не могут дешеветь.