К концу 2023 года средняя ставка по рыночной ипотеке составляла 16%. Это выше почти на 5% в сравнении с 2022 годом. При этом с осени учетная ставка Банка России выросла на 3% и далеко не все ключевые банки увеличили ставки за этот период. В итоге уже к февралю 2024 года они могут вырасти до 18-20%. Самая низкая стоимость кредитования присутствует в первичном сегменте – 14,7% (рост на 4,7% по сравнению с 2022 годом), на вторичном – 17,4% (рост за год на 5,9%), нежилая недвижимость приобретается под 18%. Также заметно увеличилась средняя ставка по рефинансированию ипотеки — с сентября по декабрь на 3% и составила 17,9% годовых. Доля рыночной ипотеки упала за последние месяцы почти вдвое – с 70 до 40%. Из-за повышения ставок покупка жилья без господдержки стала почти неподъемной. Но в 600 из более 1100 городов РФ нет новостроек, а значит льготной программой невозможно воспользоваться.

Важно помнить, что с конца декабря минимальный первоначальный взнос для новостроек вырос с 20% до 30%, а максимальный размер кредита уменьшился с 12 до 6 миллионов рублей. Пострадает также льготная ипотека под 8% — падение может составить до 60%. Ужесточение правил не коснулось семейной ипотеки под 6% с первоначальным взносом на уровне 20% и суммой до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В целом ипотека по госпрограммам может сократиться вдвое от текущего уровня. Спрос на жилье ощутимо упадет, а вот цены вряд ли. Разумеется, уменьшится рыночная ипотека – примерно на 30%, на эту же цифру упадут продажи жилья по договорам долевого участия. Если в 2023 году было выдано около 2 миллионов ипотечных кредитов всех видов на 7 триллионов рублей, то прогноз на 2024-й — 1,4 млн кредитов на 5,3 трлн рублей. Объем запуска новых проектов снизится на четверть – до 40 миллионов квадратных метров.

Рекордные показатели выдачи ипотеки в 2023 году вынудил ЦБ повысить макропруденциальные надбавки для клиентов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки. Ведь покупка жилья с низким взносом (до 20%) достигла 50%. При этом 47% заемщиков относятся к высокозакредитованным. Поэтому с 1 марта 2024 года вырастут надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Какова процедура изъятия квартиры у должника, который не расплатился? Изначально банк пытается урегулировать ситуацию мирным путем, потому что судебные тяжбы стоят денег. Клиенту звонит специалист по проблемным долгам, предлагая погасить задолженность. Затем наступает черед досудебной претензии, далее подача документов в суд. Затем нужно запустить процесс изъятия недвижимости, чтобы реализовать на торгах и вернуть долг. С момента первой просрочки и до продажи может пройти два года. По логике вещей, если россияне взяли рекордный объем ипотеки, то уже в 2024-26 гг. начнутся большие просрочки. Это резко увеличит нагрузку на банки. Им невыгодно и не рентабельно «просуживаться» по каждому кредиту. Поэтому они за 30-40% от цены недвижимости могут продавать право требования долга сторонней организации. На рыке появятся условные коллекторские компании под неформальным контролем влиятельных лиц и структур. Они с большим дисконтом начнут скупать квартиры и могут рекомендовать должнику аренду как альтернативу выселению. Чем больше россияне набирают ипотеку и допускают просрочки, тем вероятнее выкуп долгов сторонними организациями, резюмировали наблюдатели.