Шантаж покупателя или продавца – нередкое явление, когда за сутки-двое или даже в день оформления сделки одна из сторон оглашает об изменении условий. Чаще всего это касается стоимости объекта недвижимости. Например, продавец заявляет о том, что передумал о ранней договоренности и квартира будет стоить на 500 тысяч рублей дороже. Либо покупатель требует жилье на 200 тысяч рублей дешевле. Подобные ситуации чаще всего случаются в нестабильные, рыночные периоды. Иногда за этими действиями стоят опасения, страх продешевить, личные обстоятельства, реже — злой умысел. Подобного рода неожиданные изменения условий можно назвать шантажом. Однако если покупатель внес предоплату, а через несколько дней продавец сказал, что нашел другого клиента и возвратил деньги, то это не относится к недобросовестному поведению, а скорее к обычной практике.

Многие граждане накануне сделки начинают беспокоиться. Особенно, если кто-то им говорит – «А почему ты так задешево продаешь или задорого покупаешь!». В итоге они импульсивно могут поменять первоначальные условия. Если покупатель предлагает продавцу скинуть 200 тысяч рублей, последнему нужно отказаться. Ибо в большинстве случаев это рассчитано на психологический эффект. Поэтому реакция на подобное предложение должна быть аналогичной – «я не согласен», «не готов». Не следует говорить фразы «мне нужно посоветоваться с родственниками» или «надо подумать». Но при этом важно понимать критичность ситуации, правильно оценивать обстановку и рынок. В данной парадигме риэлторы действуют следующим образом. Они выражают несогласие и сообщают следующее: «Учитывая, что я не лицо, принимающее решение, озвучу ваши условия своему клиенту. Хотя могу с большой уверенностью сказать – он откажется». Риэлтора можно заменить на собственника и сослаться на мнение мужа, жены, родителей и т.д. Либо прибегнуть к другому варианту, если разговор происходит за пару дней до сделки: «Я не согласен на ваше предложение и даю вам 2-3 часа обдумать. Затем созваниваемся и определяемся». Здесь имеет место и предварительный отказ, и пауза.

После отказа и паузы желательно выяснить причину резких перемен в условиях. Если покупатель ведет дело с риэлтором, необходимо попросить у него номер продавца-собственника для переговоров. Не следует грубить словами «Вы мерзавцы, с такими нельзя иметь дело». А вдруг требования продавца обоснованные! Можно акцентировать внимание на совести: «Это же не хорошо завышать цену в последний момент», «Мы потратили деньги на юридическую проверку жилья» и т.д. Кроме того, продавцу можно напомнить о потере аванса.

Если продавец принял предоплату, это не повод снимать квартиру с доски объявлений. В данной ситуации не следует показывать объект клиентам, потому что это некорректно, но нужно записывать номера телефонов потенциальных покупателей. И в случае срыва сделки их обзванивать с предложением уступить в цене и быстро организовать показ и продажу. Со стороны покупателя после подбора квартиры и внесения аванса следует продолжать мониторинг рынка и отмечать интересные, подходящие варианты.

Средняя сумма предоплаты – порядка 50 тысяч рублей. Такая мера ответственности явно незначительная и стороны позволяют себя вольности. Поэтому в договоре купли-продажи можно прописать пункт о неустойках и возврате обеспечительного платежа в большем объеме. Например, в случае необоснованного отказа и изменения цены по предложению покупателя он обязан выплатить продавцу неустойку в трехкратном размере аванса. Аналогично и при отказе продавца он возвращает обеспечительный платеж в трехкратном размере. Подобные пункты сделают рынок более цивилизованным.

С другой стороны, в Гражданском кодексе есть понятие — задаток. В случае отказа от исполнения обязательств покупателя продавец оставляет его себе. При отказе продавца он обязан вернуть задаток в двойном размере. Во многих регионах он составляет 1% от суммы сделки. Многие риэлторы отмечают, что всегда вносят задаток и берут его (если дают). Если не дают — параллельно продолжают продавать объекты недвижимости. При этом часто повышают цену на растущем рынке тем, кто не внес задаток. Не с целью шантажа, а потому что появлялись покупатели, готовые заплатить больше.