Росреестр сообщает о росте количества покупаемых в новостройках квартир. А банкиры – о высоких масштабах ипотечного кредитования. Так, сентябрь показал рекорд с суммой 955 млрд рублей. Рост происходит, главным образом, на первичном рынке со льготными ставками. И это несмотря на то, что ипотечный платеж в крупных и средних городах в два раза выше, чем плата за аренду жилья.
В этом году рекорды по операциям с недвижимостью пришлись с началом резкой девальвации рубля. В январе доллар можно было купить за 69 рублей, а в августе цена валюты устремилась к 100 рублям. Если говорить о московской агломерации, то за восемь месяцев 2021 года было зафиксировано 110 617 сделок с недвижимостью, в 2022-м – 92 927, в 2023 – 94 570. Но два года назад с участием ипотеки в новостройках оформлялось 56% сделок, а в 2023-м – 83%. При этом у граждан на депозитах и в инвестиционных инструментах находится около 50 триллионов рублей. Держать их в банке под 12% выгоднее, чем вкладывать в инвестиционное жилье. Центробанк уже выразил обеспокоенность тем, что люди кладут сбережения на депозиты и берут льготную ипотеку, экономя на расходах. В итоге регулятор выступил с предложением увеличить первоначальный взнос по данной кредитной программе. Он может вырасти с 20% до 25-30%.
По мнению экспертов, в 2022-2023 гг. качество ипотечных заемщиков ухудшалось. Получается, что сегодня по раздутой цене покупают квартиры самые проблемные клиенты. При этом темпы реализации построенного жилья падают. Для распродажи имеющегося запаса требуется до 40 месяцев, тогда как в 2021 году срок составлял 19 месяцев. Количество нереализованных метров растет. Несмотря на высокие цены в объявлениях, многие застройщики предоставляют дисконты. Если отключить донорскую поддержку госбюджета при субсидировании льготной ипотеки, кризис на рынке недвижимости усугубится.
***
При строительстве дома застройщик может получить 100%-е проектное финансирование от банков, которые также выдают покупателям ипотеку. Доходность застройщика зависит от себестоимости и цены квадратного метра. Ему придется платить больший процент при сокращении продаж и его маржинальность сократится. Банки заинтересованы в том, чтобы заемщики покупали квартиры. Средняя стандартная ипотека составляет около 14%, льготная – 7-8%. Разница банкам финансируется через бюджет. Именно кредитные учреждения получают все льготы, а не застройщики: первые, выдавая льготную ипотеку, на эскроу-счету имеют денег больше, чем выдают по проектному финансированию на строительство.
С целью привлечения покупателей застройщики создают иллюзию инвестиционной доходности своих квартир. Менее ликвидные лоты продаются по низкой цене, более ликвидные – по высокой. Первичный рынок жилья сегодня на 10% дешевле, чем объекты, сданные относительно недавно. Сегодня более ненадежный в финансовом плане заемщик покупает по раздутой цене, а ипотечный портфель банков наполняется. Если будет сокращаться разница между ценой в новостройке и на вторичке, клиент перейдет во второй сегмент. Правда, ЦБ поднял ключевую ставку до 15%. В итоге ипотека для вторичного рынка подорожает еще сильнее, ставка по коммерческой ипотеке может вырасти до 17%, а число сделок к началу 2024 года упасть на треть. В итоге сроки реализации объектов в новых домах вырастут до 60 месяцев. Не забудем, что застройщики также должны банкам по проектному финансированию.
По мнению специалистов, бенефициарами льготной ипотеки должны быть не банки, а строительные компании. Государство обязано давать им льготы в рамках проектного финансирования, что снизит расходы на строительство с гарантией сокращения цен на квадратные метры. Параллельно они советуют отменить долевое строительство как форму инвестиционной деятельности и обязать продавать только готовое жилье, а ипотеку выдавать исключительно по рыночным ставкам. Кстати, представители ЦБ не раз выступали против раздачи льготной ипотеки всем желающим. По их мнению, она уместна лишь в ограниченном качестве, так как в широких масштабах ведет к неуклонному повышению цен на недвижимость.