Что происходит с недвижимостью в период девальвации рубля. На рынке Москвы наблюдается ажиотаж, в других регионах падение. Что делать покупателям и продавцам. Обесценение рубля и повышение учетной ставки приведут к росту цен и снижению спроса на жилье.

С начала 2023 года индекс стоимости жилья в Москве вырос с 250 до 255 тысяч рублей за квадратный метр. Это связано с повышением спроса. С января по июнь установлен рекорд по количеству сделок с недвижимостью в столице за весь период наблюдения с 2009 года. По данным Росреестра, цифра составила 56 тысяч. Из них на сделки с квартирами пришлось 38 тысяч с динамикой повышения на 4,3% по сравнению с полугодием 2022 года.

Почему растут спрос и цены в Москве? Во-первых, продлена программа льготной ипотеки до середины 2024 года. При этом жилье на вторичном рынке дешевле первички на 30-40% и эта ситуация не совсем нормальная. Соотношение должно быть 5-10%. Средние цены на вторичном рынке по стране увеличились с января на 12% с перспективой роста на 4% до конца года. Причинами называют падение спроса в связи с сокращением ипотеки и подорожание предпродажного ремонта.

Вторая причина – девальвация рубля. Еще недавно за доллар давали 60 рублей, а теперь он колеблется в районе 100. Девальвация носит отчасти искусственный характер. Власти РФ, столкнувшись с угрозой хронического дефицита бюджета из-за падения экспорта сырья, намеренно опустили рубль. Финансирование бюджетной дыры за счет этого механизма остается последней возможностью хоть как-то сводить концы с концами. Обесценение также связано с колоссальным оттоком капиталов из страны, в том числе благодаря разрешению властей о не возвращать валюту в Россию. В 2022 году отток капитала вырос в три раза – до рекордных 230 млрд долларов, что составляет 12% ВВП. Фактически, были узаконены серые схемы сокрытия выручки от экспорта. В итоге образовался дефицит долларов и евро, что привело к снижению курса национальной денежной единицы. Это сулит дополнительный разгон инфляции, ведь не менее 40% покупок приходится на импорт, либо с импортными комплектующими. Не забудем, что и условно отечественные товары и продукты автоматически дорожают ускоренными темпами.

Ослабление рубля вызывает стимул вложиться в инвестиционные и сберегательные инструменты, прежде всего в недвижимость. После окончания отпускного периода в начале сентября активность продавцов на рынке увеличится. При этом цены возрастут. Поэтому покупателям лучше не откладывать приобретения на осень. Для продавцов сегодня выгодно реализовать даже неликвидные объекты, поздней осенью это будет сделать труднее. Аналитики прогнозируют удорожание не льготной ипотеки и снижение спроса на квадратные метры из-0заповышения учетной ставки ЦБ с 8,5 до 12%. А ведь строительство – чуть ли не последний драйвер хоть какого-то роста экономики.

Если говорить о ситуации вне Москвы и ряда других крупных мегаполисов, то цены на недвижимость просели до 20%. Спрос меньше на 50% от уровня начала 2022 года. На многих сайтах количество объявлений о продажах квартир выглядит рекордным. При этом спрос в регионах резко упал. Согласно статистике, к началу июля девелоперы смогли продать лишь 30% квартир в новостройках. Показатель нераспроданного жилья за год увеличился на 18% и в общей сложности составил 70%. Зато существенно подорожала аренда квартир – особенно в Москве и Краснодаре. В первом городе однушка обойдется в среднем в 46 тысяч рублей с динамикой повышения за полгода на 8%) двухкомнатные — 82 тысячи (+9,9%). Во втором — 26 тысяч, за месяц стоимость взлетела на 17%. В целом по РФ цена аренды увеличилась на однушки и двушки на 4,7% и 7,3%. Это связано с приездом студентов, мигрантов и дефицитом предложения.