Застройщики нередко допускают нарушения: неровные стены, дырки, неправильная установка приборов. При этом юридическую чистоту договора стараются соблюдать, понимая, что суд встанет на сторону клиента при видимых недостатках. Как защитить себя от подводных камней? Во-первых, стоит принимать работы только со строителем, которому доверяете. Во-вторых, если все-таки что-то произошло, то не стесняйтесь жаловаться, писать обращения во все инстанции, а потом – подавать иск в суд.
Новостройка – это комфорт, удобство и больший метраж (по сравнению со старым фондом). Однако покупка подобных объектов имеет и ряд недостатков.
- Квартира в новостройке может переходить по договору уступки прав требования несколько раз. М.Т. Саблин в своей фундаментальной монографии 2017 года пишет, что всегда есть риск оспаривания подобных контрактов (если имеется цепочка соглашений).
- Покупка на стадии «котлована» тоже критична: застройщик может не сдать в срок недвижимость или разориться. Конечно, если что-то пойдет не так, то деньги инвестору в любом случае вернут. Однако подобная экономическая манипуляция осуществляется без индексации на инфляцию. Это означает, что те, кто вложил средства в 2020 году, получат в 2023 году в денежном эквиваленте ровно столько же. Учитывая скачки курсов валют, получается, что человек не сможет купить аналогичную собственность по количественно-качественным параметрам.
- Застройщики обещают инфраструктуру: больницы, детские сады, школы, транспорт и так далее. Но следует помнить, что планируемое может не сформироваться.
- Стоимость квадратного метра в новостройке обычно «включает» и дешевую ипотеку.
Кроме всего вышеперечисленного, надо учитывать, что застройщик может допустить некоторые практические недостатки при возведении здания (использовать не тот бетон, не ту штукатурку, экономя на каждом ингредиенте).
Как решать проблемы?
- Проверяйте застройщика на благонадежность. Если его постоянно критикуют в СМИ и соцсетях, то квартиры в таких объектах лучше не приобретать.
- Пробивайте сведения на своего застройщика через базы данных судов. Вам поможет sudact.ru, Судебныерешения.рф, sudrf.ru, kad.arbitr.ru. Не стесняйтесь пользоваться сервисами оценки контрагента («Интерфакс-Спарк», «Гарант» и другие). Если субъект постоянно участвует в правовых конфликтах, его привлекали к административной ответственности, то покупать жилье у такого юрлица – это однозначно рисковать.
2.1. Если застройщик юридически занимается возведением только одного дома (и не имеет позитивной истории в регионе или стране), то покупать у него недвижимость тоже не стоит.
- Приобретайте квартиру только после консультации с опытным строителем. Проверяйте технические и иные документы. Обращайте внимание, кому принадлежит общее имущество; какие действия (правомочия) оставлены за застройщиком или предлагаемой им управляющей компанией?
Зачем это нужно? На правовых сайтах немало вопросов, посвященных юридическим аспектам работы застройщиков. Например, может ли данный субъект распорядиться подвалом, продав его в собственность частному лицу, который, в свою очередь, получив право по договору купли-продажи, перекрыл доступ к коммуникациям и начал строительные работы?
- Если купили, то претензии следует предъявлять в минимально-возможные сроки с момента подписания документов, символизирующих передачу права собственности. Суды однозначны: обнаруженные нарушения вне пределов 10 лет с момента передачи недвижимости – не принимаются (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 октября 2018 г. N Ф07-13331/18 по делу N А56-80675/2017).
- Проводите дополнительные независимые экспертизы, которые подтвердят вину застройщика (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2015 г. N Ф06-25737/15 по делу N А65-22142/2014). Если в суде возникают проблемы, то ходатайствуйте о назначении повторных экспертных мероприятий (Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2023 г. по делу N 8Г-4374/2023[88-7935/2023]). Проявляйте должную активность!
- Не стесняйтесь жаловаться в компетентные контролирующие инстанции, требуя составления административных протоколов на застройщика. Юридическая документация подобного толка считается практически неоспоримой в судах (если только сторона не докажет, что при осуществлении проверочных действий не были серьезно нарушены положения законодательства РФ).