Часто граждане покупают квартиры самостоятельно, без проверки со стороны риэлтора. В итоге они могут столкнуться с проблемами и лишиться как жилья, так и денег. Нежелательно покупать по заниженной стоимости; а также где собственником является иностранец, несовершеннолетний или юрлицо; в новостройках с превышением сроков сдачи в эксплуатацию. Стоит тщательно проверять объекты, недавно полученные в наследство или реализуемые по доверенности.

Первый небезопасный вариант приобретения недвижимости – наличие у нее свежего наследства. Неважно – по закону или по завещанию. Умерший вправе оставить квартиру по завещанию одному наследодателю, но им также может быть тот, кто имеет право собственности по закону и докажет это в суде. В итоге покупатель может столкнуться с оспариванием сделки, поэтому ее следует осуществлять спустя три года после процедуры наследования. Также небезопасно покупать жилье у наследника, относящегося к дальним родственникам. Может возникнуть вероятность появления более близкого члена семьи и покупку признают недействительной.

Второй сомнительный фактор — продажа жилья по заниженной стоимости. Это происходит, когда продавец не хочет платить налоги и предлагает оформить сделку существенно дешевле рыночной цены. К примеру, покупатель отдал 10 миллионов рублей, а в договоре указано 5 миллионов. В этом случае при раскрытии неуплаты налогов договор могут признать неправомерным.

Третий — продажа по доверенности, оформленной у иностранного нотариуса. Это все-таки нежелательно и несет определенные риски. Поэтому документ лучше удостоверить в российской юрисдикции – на территории РФ или консульстве за рубежом.

Также опасно покупать квартиру у того, кому продавец выписал доверенность с правом получения денег. Получив такое письменное уполномочие, доверенное лицо может присвоить деньги. В итоге собственник вправе оспорить сделку. Наконец, не следует вступать в договоренности с тем, у кого доверенность с большим сроком – два, три и более лет. За это время владелец жилья может умереть или не отдавать отчета своим действиям. В случае продажи его родственники подадут иск о признании договора неправомерным. Из этого следует, что потенциальный покупатель должен удостовериться состоянием собственника и его намерениями.

Четвертый фактор, при котором не следует приобретать жилье – оно находится в залоге у банка. Покупателю будут навязывать схему по внесению суммы долга кредитору с целью снятия обременения. После этого продавец просто исчезнет или продаст дороже вместо изначально обещанной суммы.

Пятый момент – собственник состоит на учет в псих- или наркодиспансере или является несовершеннолетним. В первом случае он может находиться на лечении, принимать препараты и после сделки он или его родственники вправе признать ее ничтожной. Во втором наличие несовершеннолетнего как обладателя одной из долей требует получения разрешения на реализацию жилья в органах опеки. Для покупателя это расход времени.

Также стоит насторожиться объявлением о реализации квартиры, где владелец — юридическое лицо. Таковые могут приобретать недвижимость за полцены у асоциальных личностей и перепродавать. Юридическая чистота сделок под сомнением.

Седьмое предупреждение – не рекомендуется покупать жилье в новостройках или по переуступке, если срок строительства превышает два-три года. Ситуация на первичном рынке не очень стабильная и не факт, что заявленный период строительства будет выдержан, застройщик не обанкротится. Если деньги вам вернут, то их покупательная способность за прошедшее время окажется ниже.

Также стоит насторожиться, если в переговорах о купле-продаже участвует третье лицо – родственник или знакомый продавца, его кредитор. Такие могут навязывать свою модель поведения, вводить в заблуждение. Сделку имеют право оспорить родственники продавца или он сам подаст заявление в правоохранительные органы о принуждении со стороны третьих лиц.

Восьмое – реализация квартиры в РФ, принадлежащей иностранцу. Если он представитель «недружественной» страны, то необходимо использовать спецсчет «С». Его открывают для сделок нерезиденты, откуда трудно перевести деньги за рубеж. Поэтому продавец нередко предлагает вариант дарения. Однако такие операции оспариваются, а с покупателя взыщут налог за доход в виде имущества.

Какие квартиры можно покупать самостоятельно, без риэлтора? Прежде всего те, где право владения появилось в результате приватизации. Немаловажен и срок с момента принятия наследства — более трех лет. В этом случае мала вероятность появления иных наследников. Объекты, по которым имеются сложности в оформлении, продаются дешевле. По ним возможен дополнительный торг.