Граждане могут купить квартиру или иной объект недвижимости, даже если он обременен залогом. Расскажем, как это сделать правильно. И есть ли подводные (судебные) камни в такой операции.
Заложенное имущество могут продавать принудительно с торгов приставы (по судебному решению) или сам банк (который забрал недвижимость из-за неисполнения договора заемщиком), а в добровольном порядке — неудачливый должник, реализующий собственность для быстрого расчета по своим обязательствам с кредитной организацией.
Принудительная продажа имущества.
Реализация недвижимости приставом или банком требует жесткого соблюдения норм российского законодательства.
Проводимые торги предусматривают, что:
— нужно зарегистрироваться на специализированных сайтах («Сбербанк-АСТ», «РТС-Тендер») с электронной подписью;
— во время проведения торгов – подать заявку на участие в аукционе.
Основные минусы приобретения такого имущества:
— чаще всего покупатель не может посмотреть внутреннее состояние объекта;
— после сделки покупателю иногда необходимо юридическим путем выселить из помещений прописанных или проживающих там людей, которые не смогли больше платить по своему кредиту;
— если процедура реализации имущества прошла с нарушением, то в этом случае одна из сторон сделки может попытаться оспорить ее через суд (Определение от 9 декабря 2016 г. по делу № А57-22328/2014).
Добровольная продажа имущества должником.
В данном случае – контракт заключается между обычными физическими лицами.
При составлении договора рекомендуется выполнить несколько условий.
1. Жильцы к моменту продажи должны выписаться с жилплощади. Если среди них есть несовершеннолетние дети, то желательно заполучить от продавцов еще и разрешение на смену места жительства ребенка от органов опеки и попечительства.
2. Пробейте продавца по всем имеющимся базам данных на всякий случай.
3. Всегда необходимо составить предварительное соглашение. В нем будут отражены основные условия будущей сделки. Кроме того, желательно в документе подобного толка указать неустойку, оплачиваемую партнером в случае разрыва соглашения.
4. Проверьте документы у родственников собственника: нет ли у супруги или бывшей супруги прав на имущество (и не сможет ли она оспорить сделку потом)?
5. Деньги, выручаемые за покупаемую собственность, передавайте через банк.
Преимущества заключаемой сделки для покупателя:
1. Цена недвижимости будет существенно ниже рыночной, так как квартира под обременением – это объект проблемный, требующий серьезного контроля со стороны всех участвующих риелторов.
2. Часть стандартных рисков приобретения вторичной собственности будет устранена, так как банк, предоставивший кредит и наложивший обременение, фактически проверил юридическую чистоту контракта.
Недостатки:
1. Для стандартной сделки купли-продажи от покупателя требуется проверить:
— правомочия собственника (включая его дееспособность);
— правовое основание получения имущества (договор купли-продажи, наследство, рента, мена или другое);
— «чистота объекта» (проверяется по базам данных судов, ФССП, залогового имущества);
— личность продавца;
— личность риелтора;
— обеспечение прав несовершеннолетних.
Если сделка предусматривает снятие наложенного обременения, то параллельно всегда необходимо учитывать в этом перечне еще одного важного субъекта – кредитора.
Наличие такого участника процесса удлиняет по времени процедуру оформления контракта, так как:
• Если была оформлена закладная, то для ее получения необходимо потратить от 5 до 14 дней;
• Подготовка разнообразных справок – еще от 5 до 10 дней. Такой же срок надо резервировать для передачи собранных документов через МФЦ;
• Удаление записи о наличии обременения в Росреестре – еще 3 дня.
2. Без профессиональной юридической поддержки подобные контракты практически невозможны: соответственно, продающие объекты могут ждать месяцами или годами, когда к ним придет человек, готовый выкупить их проблемное жилье.
А что по судебной практике?
Автор нашел несколько вариантов дел, касающихся оспаривания подобных сделок:
1. Если собственник, продающий квартиру, не сообщил контрагенту о ее правовом статусе – наличии обременения, то в этом случае возможно взыскание убытков, которые понесла сторона в результате подобного злоупотребления (Решение № 2-2095/2018 2-2095/2018 ~ М-1124/2018 М-1124/2018 от 7 июня 2018 г. по делу № 2-2095/2018);
2. Если контрагент решил разорвать предварительный договор в связи с получением информации об обременении имущества, то в этом случае ничего противозаконного суд не увидит: задаток надо вернуть в соответствии с заключенным рамочным контрактом (Решение № 2-1051/2018 2-1051/2018 ~ М-853/2018 М-853/2018 от 18 мая 2018 г. по делу № 2-1051/2018);
3. Если один из участников сделки внес неполную стоимость за покупку обремененного объекта, то тогда возможно обратиться в суд и взыскать эти убытки принудительно (Решение № 2-2995/2017 2-2995/2017~М-2874/2017 М-2874/2017 от 9 августа 2017 г. по делу № 2-2995/2017). Фактом, доказывающим наличие нарушений, станут чеки и оформленный / зарегистрированный договор купли-продажи.
4. Частный случай: обременение недвижимости – это не только долг банку, но и, например, предусмотренная договором купли-продажи возможность определенного субъекта по проживанию его или близких родственников на территории квартиры даже после заключения контракта.
Здесь суды действуют так:
— если на территории покупаемого объекта были прописаны люди, а покупатель не знал об этом, то в этом случае есть возможность снижения стоимости (Решение № 2-520/2019 2-520/2019~М-109/2019 М-109/2019 от 11 июня 2019 г. по делу № 2-520/2019);
— если обременение предусматривало предоставление права определенному субъекту по проживанию в проданном имуществе, то в этом случае выселение подобного гражданина невозможно (Решение № 2-108/2017 2-108/2017~М-31/2017 М-31/2017 от 17 мая 2017 г. по делу № 2-108/2017). Суд считает, что раз стороны согласовали этот аспект, договорились по поводу него, то дальнейшие корректировки не предусматриваются.
Выводы.
Все указанные комбинации требуют специальной юридической подготовки: соваться в это дело непрофессионалу проблематично, так как можно получить последующее оспаривание сделки в суде.