Ошибки владельцев квартир при сдаче в аренду. В Санкт-Петербурге жителям приходят письма с подозрениями о неуплате налогов от недвижимости. Прецедент, когда без обращения в суд наймодателю разрешили в одностороннем порядке расторгнуть договор за несвоевременную оплату.

Недавно в Санкт-Петербурге собственники жилья стали получать уведомления о явке в УФНС. Их подозревают в неуплате налогов со сдачи квартир в аренду. Инспекторы опираются на данные управляющих компаний, размещенные объявления, базы миграционного учета, информацию от полиции и соседей. В фокусе внимания, прежде всего, хозяева трех и более квартир. От них налоговики намерены потребовать декларации как за прошлый, так и за 2021-2020 гг. В случае, если не будет оплачен НДФЛ, гражданам дополнительно начислят штрафы и пени. Размер штрафа равен 20% от размера налога за первое нарушение и 100% за повторное в течение полугодия.

Если говорить о рынке Москвы, то в этом году спрос на аренду жилья вырос на 10% только в сегменте эконом-класса. Подавляющее большинство нанимателей – гости столицы из регионов и стран ближнего зарубежья (85%). Прочие – это временно снимающие квартиру после продажи своей и вложения средств в строящийся дом, а также молодые люди, переехавшие от родителей. Большинство владельцев арендуемых метров лояльно относится к съемщикам с детьми и животными. Чуть меньше половины готовы снизить залоговые депозиты для жильцов, а каждый пятый собственник не против сдавать лицам любых национальностей и вероисповеданий.

Можно выделить ряд ошибок, которые допускают неопытные собственники жилой недвижимости при сдаче в аренду. Прежде всего, это отсутствие договора найма. Его часто игнорируют в случаях, если владелец не хочет извещать налоговиков или съемщик въезжает ненадолго. Если договора нет, то юридически нет и жильца. Без документа за его неправомерные действия и поступки будет отвечать собственник. Договор нужно заключать сроком до одного года, чтобы не регистрировать в Росреестре и не платить пошлину.

Второй просчет наймодателя — нет депозитного платежа или залога, а также акта приема-передачи жилья. С квартиросъемщика желательно брать предоплату. Кроме того для защиты от недобросовестных съемщиков желательна опись с описанием всех имеющихся в квартире вещей и предметов и их состояния. В случае нанесения вреда виновный должен возместить ущерб.

Собственники часто экономят на страховании сдаваемого жилья. Ведь если случается затопление или пожар, то арендная плата не возместит ущерб. Также в договоре найма можно зафиксировать личные требования. К примеру, никаких животных, шумных компаний, соблюдение тишины с 23.00 до 07.00. Опыт показывает, что устные договоренности часто не работают.

Наймодателям желательно наладить хорошие контакты с соседями. Именно они могут сообщить о ненадлежащем поведении жильцов или сдаче ими недвижимости в субаренду.  Стоит помнить, что средний срок аренды – шесть месяцев и нет смысла искать более длительного клиента. Наконец, налоговики призывают сдавать жилье на законных основаниях: в качестве ИП владелец платит ежегодно 6% от дохода, а будучи самозанятым – 4%.

Сегодня отношения собственника и нанимателя регулируются гражданско-правовыми взаимоотношениями. Первый из них не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда. Однако существует прецедент, когда Конституционный суд своим постановлением №21-П выступил на стороне арендодателя, который выселил заявительницу из-за просрочки платежа на пять дней (отметим, что арендатору важно получать подтверждения оплаты с помощью расписок или чеков в банковском приложении).

Истец полагал, что хозяйка имела право ее выселить только по решению суда. Однако КС поддержал ответчика, ибо в обратном случае собственникам жилья при таких условиях будет невыгодно легально заниматься арендой. Сторонники данного решения считают, что в договоре необходимо описать порядок действий наймодателя и нанимателя после досрочного расторжения. Например, последний обязан освободить квартиру, в противном случае в отношении него задействуют сотрудников полиции. Базовым является самозащита гражданских прав, в которую входит не только обращение в суд, но и самостоятельные активные действия собственника.