Около 90% рынка аренды жилой недвижимости в России находится в «серой зоне». Арендодатели не спешат сообщать в налоговые органы о доходе, полученном от сдачи квартир. У арендаторов также нет никакого стимула сообщать о том, что они арендуют квартиру, за исключением тех редких случаев, когда обиженный арендатор в желании отомстить собственнику квартиры «сдает» его налоговым органам.
Однако, государство регулярно пытается придумать решение, которое позволит с одной стороны стимулировать арендодателей выходить из тени, с другой стороны принесет дополнительный доход от налогов в бюджет. Возможности оставаться «в тени» у собственников квартир становится все меньше. На помощь государству приходит банковская система, отслеживающая движения средств по картам, что позволяет быстрее выявлять регулярные платежи от арендаторов (а просьба платить наличными в 2020 году уже звучит немного странно). Последнее время идет активная творческая работа налоговых органов по использованию интернет ресурсов для выявления арендодателей «в тени». Популярная онлайн-платформа ЦИАН содержит огромный объем информации о сдаваемой недвижимости, и очевидно, что налоговые органы уже в нескольких шагах от того, чтобы начать сопоставлять объявления об аренде с информацией об арендаторах.
Что же грозит собственнику квартиры, который не отчитался о доходах и не заплатил налог? В соответствии со статьей 122 Налогового Кодекса РФ за такое нарушение предусмотрен штраф в размере до 40% от неуплаченной суммы налога.
Какие существуют варианты легализации сдаваемой в аренду недвижимости?
- Как физическое лицо.
Собственник квартиры вправе сдавать ее в аренду. Если квартира сдается одному и тому же лицу в течение долго периода времени, риск того, что деятельность арендодателя признают предпринимательской и обяжут регистрировать ИП – крайне маловероятен. С дохода от сдачи арендодатель обязан будет заплатить 13% налога.
- В качестве самозанятого.
Одним из видом разрешенной деятельности самозанятого является сдача недвижимости в аренду (только жилой). Предельный доход самозанятого за год не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Размера налога составляет 4% для сдачи физическим лицам и 6% для сдачи юридическим лицам. Однако, статус самозанятого, в отличии от статуса просто физического лица, позволяет собственнику квартиры сдавать ее на короткий срок, а также позволяет сдавать несколько квартир, проще говоря – вести предпринимательскую деятельность.
- В качестве индивидуального предпринимателя.
По аналогии со статусом самозанятого, индивидуальный предприниматель свободен в возможностях сдавать несколько квартир на любой срок. Доход от сдачи квартир для ИП может превышать 2,4 миллиона рублей. Налоговая ставка (в зависимости от выбранной системы уплаты налога) может составлять 15% или 6%. Также необходимо учитывать, что в некоторых регионах России действуют пониженная процентная ставка по упрощенной системе налогообложения, например: Тюменская область или Чеченская республика установили 1% налога с доходов ИП. Соответственно, формальная смена регистрации места жительства в эти регионы позволит значительно сэкономить на налогах.
Выходить из «тени» или нет каждый собственник принимает самостоятельно. Однако, государство активно стремится вычислить каждого такого арендодателя и рано или поздно создаст инструмент, который если не позволит найти всех, то скорее всего усложнит возможность легкой сдачи квартир в аренду. Тем не менее, собственник при легализации своего «бизнеса» может переложить большинство своих расходов на арендатора, тем самым уменьшив размер налога, например: возложить на арендатора обязанность оплачивать коммунальные, проводить за свой счет текущий ремонт помещения, приобретать мебель и электроприборы и т.д.