«Я вложил на стадии котлована в новостройке полтора миллиона рублей. А спустя годы могу продать за пять миллионов. Что вы мне рассказываете о том, что недвижимость не растет». Примерно так рассуждают многие инвесторы. Дело в том, что этот рынок стоит особняком от всех других инвестиционных инструментов.
Вот один из примеров. В 2017 году квартира на окраине Москвы площадью 63 кв. м. можно было продать за 6,4 млн рублей (по курсу 114 тысяч долларов). В 2021 году ее продали за 10,8 млн рублей (148 тысяч долларов). Обыватель скажет: смотри, какие деньги заработал за три года и правильно, что не расстался с квартирой четыре года назад.
Однако не все так просто. В 2017 году за 114 тысяч долларов можно было купить две студии в Новой Москве по 30 кв. м. за 3,2 млн рублей каждую (что планировал сделать гражданин). А в 2021 году за 148 тысяч долларов он мог приобрести те же студии за 5,8 млн рублей. В итоге мы видим, что повышение цены на квартиру за четыре года не принесло выгоды. Поэтому недвижимость нужно определять с точки зрения класса, локации, проекта, темпов роста строительства в том или ином районе. Получается, что не всякие инвестиции в этот рынок приносят реальный доход. Старый жилфонд с годами формально растет, а по сути дешевеет.
На рынке недвижимости работает цепочка «товар-деньги-товар». Можно выкинуть «деньги», ведь кто-то продает большее жилье и покупает меньшее, кладя разницу в карман. Или наоборот. Если применять схему «товар-товар», то в 2020-2021 гг. на рынке выиграли совсем немногие. Так, в 2018 году собственник трехкомнатной квартиры 75 кв. м. в московском районе Беляево запросил 15,5 млн рублей и не копейки меньше. На вырученную сумму он планировал приобрести две двухкомнатные квартиры в Бутово стоимостью по 6,5 млн рублей. С учетом ремонта ему было нужно выложить 14,6 млн рублей. Прошло три года. Сегодня за квартиру в Беляево можно выручить даже на выросшем рынке максимум 16 млн рублей. Но вот только в Бутово нужно сейчас отдать не по 6,5, а по 11 млн рублей за две запланированные жилплощади.
Или другой пример. В мае 2020 года москвичке предложили за ее квартиру 18,8 млн рублей. Цена ее не устроила и она ожидала роста. В августе того же года ей давали 19,3 миллиона. Но так как у нее непогашенная ипотека, то сделка по вине застройщика растянулась на три месяца. С мая по август она пыталась выиграть на повышении цены. Полмиллиона накинула, но упустила весь дешевый рынок. В ноябре купить взамен было уже нечего.
Многие инвесторы вкладываются в жилье на стадии котлована. Кто-то перекладывает деньги из одного в другой объект на перепродажах. Эта стратегия была связана с тем, что застройщик давал скидки по 20% от рыночных цен. В итоге инвесторы зарабатывали на «трешку» стоимостью 20 миллионов рублей. Такая схема – простое увеличение площади.
Стратегия «деньги-товар-деньги», которая указывалась выше — это обычная спекуляция. Подешевле купил, подороже продал. Срок между падающим рынком (при покупке жилья) и растущим (при продаже) составляет примерно пять лет. Большинство инвесторов не выигрывали каких-то значимых сумм. Ибо купля-продажи жилья на падении и росте цен может уйти в минус. Это происходит в случае длительного зависания цен на месте. Речь о том, что неправильно выбранная инвестстратегия приводит к потере денег. В Бутово в 2018 году можно было продать квартиру метражом 38 квадратов за 5,5 млн. Затем добавить 1,2 млн и переехать жить в 54 квадратов стоимостью 6,7 млн рублей. Таким образом дополнительные 16 метров докупали за 1,2 млн рублей. Сейчас квартиру в Бутово можно продать за 8,5 млн, а купить за 11,5 млн. Величина доплаты составляет 3 млн рублей. От этого пузыря выиграли только банкиры.
В целом же лучший способ заработка в сфере недвижимости – работа на падающем рынке. Цены снижаются, ценность денег растет.