При продаже или покупке недвижимости может происходить фиктивное завышение или занижение ее стоимости. Таким образом участники могут получать налоговые и прочие выгоды. Однако не стоит замалчивать и о сопутствующих рисках.
Не секрет, что многие продавцы квартиры, земельного участка или гаража желают формально занизить или завысить цену в договоре. Какие выгоды они при этом преследуют? Если вы владели объектом недвижимости менее пяти лет, то при занижении стоимости уменьшается или даже обнуляется подоходный налог. При фиктивном завышении цены продавец может легализовать денежные средства. Подобный способ используется для вывода из тени неофициального дохода, чтобы не было вопросов со стороны ФНС или банков.
Каковы выгоды для покупателя? Во-первых, при занижении в договоре стоимости недвижимости он в состоянии скрыть наличие у него крупной суммы. Во-вторых, покупатель может завысить цену, если нужно получить кредит в более крупном объеме.
Существует несколько схем по занижению или завышению стоимости при реализации недвижимости. К ним относятся расписка на разницу, которая не фигурирует в договоре купли-продажи. Кроме того иногда участники сделки заключают дополнительное соглашение без регистрации в Росреестре (продавец получает наличкой отдельную сумму от покупателя за оказание неких услуг).
У любого искусственного изменения рыночной цены есть свои риски. Продавцу стоит помнить, что при уклонении от уплаты налогов на 2,7 млн рублей и более он юридически подпадает под уголовное преследование. Ведь ФНС следит за сделками с недвижимостью, мониторит рыночные цены. И если они в договоре купли-продажи будут серьезно отличаться от рыночных, то возможна проверка декларации с начислениями налогов, пеней и штрафов.
Риски со стороны покупателей более разнообразны. Во-первых, если он приобретает имущество по заниженной цене, то при дальнейшей продаже у него появятся обязательства по уплате НДФЛ. Во-вторых, при получении ипотечного кредита на квартиру с заниженной стоимостью он теряет имущественные вычеты по НДФЛ. В-третьих, если продавец проходит процедуру банкротства или в течение ближайших лет будет объявлен банкротом, то сделку могут аннулировать. Ее просто признают незаконной. В итоге покупатель может потерять и деньги, и квартиру. В–четвертых, если покупатель согласился на занижение цены, то гипотетически он может быть обманут продавцом. Последний перечислит ту сумму, что прописана в договоре, а не ту, о которой они договорились устно. Наконец, если покупатель согласился на фиктивное завышение цены, то в случае расторжения договора продавец имеет право юридически требовать всю сумму. И суд встанет на сторону продавца, т.к. оформленный документ в отличие от правдивых слов имеет правомочный статус.
В целом при операциях с недвижимостью обеим сторонам рекомендуется прибегать к услугам юристов. Они подтвердят наличие рисков при фиктивном изменении цены.
***
Кстати, условно льготная ипотека и «эпидемия» коронавируса резко подстегнули рост цен на жилье. В Сочи стоимость квадрата в новостройке скакнула на 40% за год. Динамика на вторичном рынке достигла 23%. Загородная недвижимость выросла в стоимости на 15-40% в зависимости от региона.
По данным Росстата, если в 2000-м году квадратный метр на первичном рынке жилья стоил в среднем 9 тысяч рублей, то в 2020-м – 80 тысяч. За 20 лет рост в 9 раз!! При этом с 2019 по 2020 гг. повышение составило с 64,1 до 80 тысяч рублей за «квадрат»! По последним оценкам, чтобы среднестатистическому жителю РФ накопить на однокомнатную квартиру метражом не более 33 кв.м., ему нужно для этого не менее 9 лет. А в ряде регионов от 20 до 60 лет.
Ипотечное кредитование остается для значительной части населения чуть ли не единственным шансом решить или улучшить квартирный вопрос. Вроде бы нужно радоваться хотя-бы льготной ипотеке, но она не более чем иллюзия с учетом роста стоимости жилья. В итоге покупатели, заплатив меньше за процент по кредиту, переплатили на 25-30% больше за цену жилплощади. То есть в выигрыше оказались не заемщики, а застройщики и банки. Продление программы льготного кредитования означает, что жилье продолжит аномально дорожать в нынешних макроэкономических условиях.